Olga-Areal in Stuttgart: Stadtreparatur mit Bürgern

Das Olga-Areal befindet sich westlich vom Zentrum Stuttgarts, der Landeshauptstadt von Baden-Württemberg. Der Stadtbezirk Stuttgart-West ist einer der fünf inneren Stadtbezirke im Stuttgarter Talkessel. Wegen seines hoch verdichteten gründerzeitlichen Gebäudebestands, der fußläufigen Erreichbarkeit des Stadtzentrums, der guten Infrastruktur und vielen kulturellen Einrichtungen ist er ein beliebtes Wohngebiet. 1974 war auf dem Areal das Olga-Hospital gebaut worden, ein zehngeschossiger Hochhausriegel mit Vor- und Seitengebäuden, die in der Höhe zur umgebenden gründerzeitlichen Bebauung vermittelten. Das Krankenhaus sollte umziehen, das Areal weiterentwickelt werden. Die Stadt als Grundstückseignerin stellte fest, dass sich der Gebäudebestand weder funktional noch ökonomisch für eine Nachnutzung eigne. Ein großer Vollsortimenter wollte hier neu bauen. Der Bezirksbeirat setzte sich dagegen zur Wehr. 2006 begannen das Amt für Stadtplanung und Wohnen und das Liegenschaftsamt, das Projekt intensiv zu entwickeln. Unter anderem wurde Ingrid Schwörer im Stadtplanungsamt mit dem Projekt betreut. Es wurde ein Rahmenplan entwickelt und ein offener städtebaulicher Ideenwettbewerb ausgeschrieben. „Zur Erarbeitung der Ausschreibung fand ein reger Austausch mit allen Beteiligten statt“, erinnert sich Schwörer. „Gefordert wurden z. B. soziale Einrichtungen, Gemeinschaftsräume, Energiekonzept, Anwohnerparken und vor allem Gebäude für Baugruppen.“ 2011 gingen 92 Wettbewerbsbeiträge ein. Den 1. Preis gewannen Schüler-Architekten und Stadtplaner aus Düsseldorf.

Städtebaulicher Entwurf

Der Entwurf entwickelt die umgebenden Strukturen des Stuttgarter Westens weiter und führt die dort häufige Blockrandbebauung der gründerzeitlichen Stadterweiterung differenziert fort. Der neue Block bildet eine klare bauliche Kante, die den öffentlichen Stadtraum definiert. Durch das Zurückbleiben der Gebäude von der westlichen Hasenbergstraße wird hier ein neuer, dreieckiger Freiraum geschaffen, der Olgaplatz. Über die nördliche Breitscheidstraße hinweg schließt er direkt an einen Grünbereich mit vorhandenem Spielplatz an. Er bildet die Verknüpfung in den Stadtteil und dient als Entrée in das neue Olgaviertel. Ein weiterer schmaler Platz mit einer lockeren Bepflanzung entlang der stark befahrenen, südlichen Schlossstraße erzeugt Intimität durch Blickschutz und dämpft den Schall. Ein nach Süden ausgerichtetes Café sowie erdgeschossige Läden und Büros beleben ihn.

Höfe und Wege

Das Areal ist in vier Baufelder unterteilt, die so versetzt sind, dass differenzierte Innen- und Außenräume entstehen, mit unterschiedlichen Freiraum- und Nutzungsqualitäten. Im Blockinneren bilden weitere Gebäude zwei schräg gegenüberliegende, kleinere Blöcke und damit insgesamt vier Innenhöfe – zwei halböffentliche und begrünte Wohnhöfe mit schmalen Zugängen sowie zwei öffentliche Freibereiche, die großzügiger erschlossen sind. Hier gibt es wohnungsnahe Spielflächen und Kommunikationsorte.

Im westlichen Baufeld 1 im direkten Bezug zum Olgaplatz befindet sich eine zweizügige Kita mit ihren Außenflächen im Blockinneren. Im östlichen Bereich liegt der gemeinschaftliche Spielplatz mit einem direkten Bezug zu dem Café. Die Innenhöfe der Baugruppe sind halböffentliche, intimere Wohnhöfe für die Bewohner.

Von Nord nach Süd durchquert ein Weg das gesamte Areal. Weitere kurze Wege und vier Zugänge von außen beleben das Viertel so, dass ein angenehm kleinteiliger Eindruck entsteht. Die öffentlichen Wege sind nicht unterbaut und von Bäumen bestanden. Wege und Plätze sind weitgehend autofrei. Nur für Anlieferungen und Entsorgung der Blockinnenbereiche können sie befahren werden.

Die Dichte der Bebauung nimmt nach innen ab. Zur stark befahrenen Schlossstraße mit der abgegrenzten Straßenbahn sind die Gebäude am höchsten – fünfgeschossig mit Staffelgeschoss (GRZ 0,6). Zu den übrigen Blockrändern vier- bis fünf- und nach innen drei- bis
viergeschossig (GRZ 0,4). So passt sich der Block gut in das Umfeld ein, im Inneren ist es wohnlich, und die Nachbarschaften bleiben überschaubar. Die Grundstücke haben unterschiedliche Größen, sodass sie individuell und abschnittsweise mit unterschiedlich großen Wohnungen bebaut werden konnten. Die Wohnungen besitzen große Loggien, manche im Erdgeschoss auch Privatgärten.

Städtische Projektentwicklung

Die Stadt ließ den Siegerentwurf überarbeiten, denn die Tiefgaragen waren noch nicht befriedigend gelöst worden. Jedes Baufeld erhielt eine eigene Gemeinschaftsgarage. Insgesamt gibt es zwei Zufahrten von der Senefelder Straße und eine von der Schlossstraße. Das Grundstück wurde parzelliert und vermarktet, während der Bebauungsplan ausgearbeitet wurde. Zur Vermarktung erprobte die Stadt erstmals im großen Rahmen ein neu entwickelte „Konzeptverfahren“. Nach einem Gemeinderatsbeschluss von 2014 mussten Bewerber auf Grundlage des städtebaulichen Entwurfs ein Nutzungs- und Erschließungskonzept (inkl. Nutzungsmix und Parkierung) sowie ein architektonisches Konzept einreichen. Als Preissumme für fünf Preise lobte die Stadt 35.000 Euro aus. Das Liegenschaftsamt führte mehrstufige Verfahren mit Vergabezielen für Bauträger und Baugemeinschaften (BG) durch. „Die  Kleinteiligkeit und die Vielfalt konnten nur durch die komplizierte Vorgehensweise und Ausschreibung geschaffen werden“, erklärt Ingrid Schwörer. „Bei vielen Beteiligten stieß sie aufgrund der hohen Komplexität auf Ablehnung. Auch die komplizierten Kaufverträge waren vor allem für die Privatpersonen schwierig.“ Durch das starke bürgerschaftliche Engagement wurden die Grundstücke an BG nicht mehr wie bisher nach Höchstgebot vergeben, sondern zu Festpreisen. Auf dem Areal errichteten sieben BG insgesamt 90 Wohnungen. Bei der Vergabe an die Bauträger wurde zu einer Hälfte das Konzept, zur anderen wie bisher der Angebotspreis gewichtet. Ziel war eine bauliche Vielfalt und eine soziale Durchmischung. Das Olga-Areal war Referenzprojekt für das Konzeptverfahren, das die Stadt bei den nachfolgenden großen Bebauungen anwendet.

Bürgerschaftliches Engagement

Im September 2007 lud der Verein „Freie Altenarbeit“ im Stuttgarter Westen zu einem „World Cafe“ ein – ein Format, bei dem viele Menschen sich intensiv miteinander austauschen können. Thema war, was im Stuttgarter Westen verbessert werden kann. Daraufhin bildete sich eine kleine Gruppe, die 2008 eine Bürgerinitiative gründete, um auf dem Olga-Areal demokratisch mit BG zu bauen. „Wichtige Aspekte sind der Mix von Jung und Alt, Familien und Singles, die Nachhaltigkeit des Planungsprozesses, eine ökologische Bauweise sowie eine Staffelung von öffentlichen, halbprivaten und privaten Bereichen“, ist auf der Internetseite der Initiative zu lesen. „Eine Bürgerinitiative ist unabhängige Kraft, nicht mit der Verwaltung oder einer Partei verbändelt. Das ist glaubwürdiger“, erklärt der langjährige Sprecher der Initiative, Rüdiger Arendt. Die Initiative nannte sich Olgäle 2012 (www.olgaele2012.de). „Wir dachten, dass wenigstens der Baubeginn 2012 sein würde“, erzählt Arndt schmunzelnd. Im Herbst 2008 lud die Initiative mit 12 Mitgliedern zu einer Zukunftswerkstatt ein, auf der sie ihre Leitbilder formulierten. Darauf gab es 40 Neuzugänge. „Auf dem Höhepunkt hatten wir 100 Mitglieder“, erinnert sich Arendt. 2012 gründeten die Mitglieder aus der Initiative einen eingetragenen Verein. Sie diskutierten mit dem Bezirksbeirat, mit unterschiedlichen Politikern und vielen Vertretern der Verwaltung.

„Wir hatten großes Glück, dass der Bezirksvorsteher Reinhard Möhrle dieses Projekt unterstützt und auch im Bezirksbeirat immer wieder zum Thema gemacht hat“, erinnert sich Arendt. „Bei den Parteien waren wir von Anfang an bekannt als Leute, die ein gutes Anliegen haben.“ Ihre Hauptaufgabe sahen sie darin, möglichst viele Bürger mit einzubeziehen. „In 12 Jahren haben wir 105 öffentliche Veranstaltungen durchgeführt“, ist Arendt stolz. „Dort haben immer Menschen ihre Sichtweise eingebracht.“ Sogar Schüler einer nahen Schule beteiligten sich so an dem Prozess.

Grundstückspreis Verkehrswert

BG mussten damals Höchstpreise auf Grundstücke bieten. „Wir haben darauf interveniert, dass der Verkaufspreis für die Grundstücke ein Festpreis wird, orientiert am Verkehrswert“, betont Arendt. In einem Schreiben an die Fraktionen und den Oberbürgermeister legten sie dar, dass BG sonst keine Chance haben. 2012 brachte das Stadtplanungsamt die Vorlage „Bürger bauen mit – Baugemeinschaften in Stuttgart“ beim Gemeinderat ein. Seit 2014 müssen BG nur noch den Verkehrswert bezahlen. Doch auch der ist für viele Bauwillige zu hoch, merkt Arendt an: „Wir haben im Laufe der Grundstücksverkäufe bemerkt, dass auch der Verkehrswert für Baugemeinschaften eigentlich zu hoch ist. Denn die Grundstückspreise sind in Stuttgart einfach überkandidelt. Das führt u. a. dazu, dass die Durchmischung von Baugemeinschaften bei der finanziellen Leistbarkeit nicht möglich ist.“

Der Verein hat im Herbst 2018 die Lehren aus dem Prozess in einem öffentlichen Workshop zusammengefasst. „Kooperation der Beteiligten auf Augenhöhe ist von großer Bedeutung und klare Strukturen“, hebt Arendt daraus hervor. „Die Zeitdauer von 12 Jahren ist völlig unakzeptabel. Wenn man eine soziale Durchmischung haben möchte im Quartier, also auch mit jungen Familien, dann geht das nicht. Da sollte die Politik ihren Kontrollauftrag stärker wahrnehmen. Und die Kostenfolgen müssen immer mitbedacht werden, auch im Sinne der privaten Bauherren.“

Stockende Umsetzung

Im Mai 2014 zog das Hospital um. Danach gab es Unstimmigkeiten zwischen dem Bau- und Finanzreferat. Erst nach über einjähriger Verzögerung wurde das alte Klinikgebäude zurückgebaut und das Areal freigeräumt. Arcadis Germany wickelte den Rückbau im Auftrag des Liegenschaftsamts ab. Glücklicherweise fanden sich weder nennenswerte Schadstoffe noch Kampfmittel. Probleme gab es allerdings durch eine 1,5 m dicke und 1.000 m² große Betonplatte unter dem Hochhaus. Sie wurde schließlich gesprengt. Für die neuen Gebäude wurde eine Tiefengründung notwendig.

Die Projektsteuerung der Stadt koordinierte die vier Baufelder untereinander. Aber es gab keinen Koordinator innerhalb der Baufelder. Im Baufeld der BG stieg der Bauunternehmer aus, der die Tiefgarage begonnen hatte. Am Ende mussten sich die Bauleiter der BG treffen und das Projekt koordinieren. Für jede Wohnung war ein Stellplatz zu errichten. Zudem ab 35 m² Wohnfläche ein Fahrradstellplatz, sodass etwa die BG Olga07 einen Fahrradkeller für über 40 Fahrräder hat.

Soziale Durchmischung

Insgesamt drei Programme fördern die soziale Durchmischung. Im sozialen Mietwohnungsbau wurden 54 Wohnungen erstellt, die 33 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Allerdings kündigte ein Bauträger an, dass er 14 Wohnungen ersatzweise an anderer Stelle als soziale Mietwohnung vermieten wird. 31 Mietwohnungen für mittlere Einkommensbezieher – etwa 20 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete – wurden erstellt, 32 mal preiswertes Wohneigentum. Damit wurden insgesamt 117 Wohnungen gefördert.

Experimentierfreudige Baugemeinschaften

Die Wohnungen der BG konnten als Erste bezogen worden. Rüdiger Arendt stellt fest: „Die Baugemeinschaften haben unter Beweis gestellt, dass sie so effektiv arbeiten wie ein Wohnungsbauunternehmen. Den Gedanken Baugemeinschaft sollte man weiterdenken und entwickeln, damit auch Sozialwohnungen in so einem Projekt entstehen können. Das können wir uns in Kombination mit Genossenschaften vorstellen, aber auch mit Bauträgern mit sozialem Anspruch.“ Herausragend gestaltet ist „Olga07“ von Manderscheid Architekten. „MaxAcht“ von architekturagentur ist ein besonders ökologischer Vollholzbau. Es wurde schon mit der Auszeichnung „beispielhaftes Bauen“ der Architektenkammer Baden-Württemberg gewürdigt. Alle BG haben einen Gemeinschaftsraum, der ganz unterschiedlich genutzt wird – einer als schallisolierter Proberaum, einer als Tonstudio, einer für das ganze Viertel.

Beim Stadtteil- und Familienzentrum (SFZ) gab es anfänglich Irritationen, weil es zu klein gebaut worden war. Zeitweise sollten die Räume zum Nachbarschaftstreff umgewidmet werden. „Der Bezirksbeirat und wir sind dagegen Sturm gelaufen und haben uns auch durchgesetzt“, erinnert Arendt. Die Baugemeinschaft Olga07 stellte daraufhin ihren Gemeinschaftsraum dem Zentrum zur Verfügung.

Ansprechende Freiflächen

Insgesamt gehören 4.000 m² ansprechend gestaltete Freiflächen zum Areal. Auch hier überwacht der Bürgerverein die Qualität. „Die öffentlichen Freiflächen sind uns noch ein Anliegen“, betont Arendt. Bei der Eröffnung des Areals am 21. September dieses Jahres war erst der Innenhof von Baufeld 3 fertig. Durch halbhohe Pflanzbeete mit scharfkantigen Rändern auf einer Rasenfläche wirkt er repräsentativ. Bepflanzt sind die Beete mit Kräutern und Erdbeeren. Der ebenfalls intime Hof der BG wird differenzierter bepflanzt werden.

Die öffentlichen Freianlagen entwarf faktorgrün. Sie werden mit Sanierungsmitteln des Amts für Stadterneuerung finanziert. Auf dem großen Olgaplatz wird es einen Baumhain mit verschiedenen Baumarten geben, mit jahreszeitlich unterschiedlicher Blüte und Herbstfärbung. Zudem sind eine Wasserfläche mit Fontänenfeld, Bänke, verschiedene Sportgeräte, eine Multifunktionsfläche vor dem SFZ sowie eine Spielfläche für 8- bis 12-jährige Kinder geplant. Die Kletterlandschaft mit dem Schriftzug „olly“ wird symbolisch an die Herkunft des Areals erinnert.

Eine Apotheke, Läden und verschiedene Cafés beleben das Quartier. Das Café im Gebäude von Mörk Immobilien ist von der Schlossstraße im Süden und gegenüber vom großen LBO-Spielplatz erschlossen. Für ihn haben alle Bauherren ihre Spielplätze zusammengelegt. Der umgebende Verkehr wird durch Neuordnung der Parkierung verlangsamt.

Kooperation für Strom und Wärme

Auch die energetischen Aspekte sind innovativ. Stadt und Stadtwerke haben zum ersten Mal ein gemeinsames Quartiersprojekt realisiert: 1.700 m² Photovoltaik mit 280 kWpeak produzieren direkt beziehbaren Mieterstrom. Zudem produziert ein Blockheizkraftwerk mit 207 kW thermischer Leistung 822.000 kWh Strom. Mit zwei Spitzenlastkessel mit 900 kW thermischer Leistung erzeugt es 1.600.000 kWh Wärme für das Areal. Olaf Kieser von den Stadtwerken betont bei der Eröffnung: „Damit ist das Projekt ein wesentlicher Hebel für die Energiewende.“

Auch Bezirksvorsteher Möhrle lobt das Olga-Areal: „Erfreulicherweise gab es eine Bürgerbeteiligung von Anfang an. Deshalb ist es auch so gut geworden.“

Projektdetails

Der Autor

Achim Pilz
Achim Pilz publiziert seit 2002 nachhaltige Architektur und zukunftsfähige Siedlungsplanung. Er ist freier Fachjournalist, Buchautor, Referent, Juror und Kurator. Als Baubiologe IBN ist er Chefredakteur von „baubiologie-magazin. de“. Er studierte Architektur an den Universitäten Wien, Aachen, Stuttgart und arbeitete in deutschen und indischen Architekturbüros.

www.bau-satz.net