Honorierung von Planungsleistungen für Mehrfamilienhäuser: Ein, zwei oder fünf Gebäude

Die (korrekte) Honorarermittlung nach der HOAI führt immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Architekten oder Ingenieuren und deren Auftraggebern und beschäftigt damit auch regelmäßig die Gerichte. Mit einem besonders interessanten Fall hatten sich zuletzt das Oberlandesgericht Hamburg und daran anschließend der BGH mit der Frage der Nichtzulassungsbeschwerde zu beschäftigen.

Sachverhalt

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts zur Vorbereitung und Ausführung eines gemeinschaftlichen Bauvorhabens in Hamburg beauftragte mit Vertrag vom 18.06.2017 ein Architekturbüro u. a. mit den Grundleistungen der Leistungsphasen 1 bis 4 gem. § 15 HOAI i. d. F. von 1996.

Bei dem Bauvorhaben handelte es sich um einen mehrgeschossigen Wohnkomplex mit Ladenlokalen und einer Tiefgarage. Der U-förmige Baukörper des Wohnkomplexes bestand aus vier ohne räumliche Trennung voneinander gebauten Häusern C, D, E und F. Der Architektenvertrag beschrieb den Gegenstand der Beauftragung wie folgt:

„§ 1 Gegenstand des Vertrages […] 1.1 Gegenstand des Architektenvertrages sind die in Ziffer 1.2 und Ziffer 1.3 genannten Architektenleistungen für folgende Baumaßnahme:
4 Mehrfamilienhäuser mit ca. 60 Eigentumswohnungen sowie gewerblichen Flächen und Tiefgarage als Neubau einer Teilfläche des Grundstücks […].
Die 4 Häuser sind geplant in Kombination mit weiteren Mehrfamilienhäusern anderer Träger […]“

Bezüglich des Honorars vereinbarten die Parteien eine Pauschale in Höhe von 3,5 % der anrechenbaren Kosten i. S. d. § 10 HOAI i. d. F. von 1996. Die Kostenberechnung sollte nach der DIN 276 i. d. F. von 1981 erstellt werden.

Das Architekturbüro erbrachte im Folgenden die beauftragten Planungsleistungen und rechnete diese ihrer Auftraggeberin gegenüber in Höhe von 393.565,97 € zzgl. eines vereinbarten Nebenkostenzuschlags ab. Diesen Betrag bezahlte die Auftraggeberin zunächst anstandslos.

Nach rund drei Jahren (jedoch noch vor Ablauf der Verjährungsfrist) wandte sich die Auftraggeberin schließlich an das Architekturbüro und teilte mit, dass das in Rechnung gestellte Honorar die Höchstsätze der HOAI übersteige, woraus sich eine Überzahlung in Höhe von mindestens 199.192,49 € ergebe, und forderte das Architekturbüro zur Rückerstattung des zu viel bezahlten Honorars auf. Dieses verweigerte die Rückzahlung, woraufhin die Auftraggeberin ihre Forderung gerichtlich geltend machte.

Die klagende Auftraggeberin trug hierzu vor, dass es sich bei dem Bauvorhaben um zwei Gebäude i. S. d. § 22 Abs. 1 HOAI 1996 handele, nämlich zum einen die vier Häuser C bis F und zum anderen die Tiefgarage. Das beklagte Architekturbüro vertrat demgegenüber die Ansicht, die von ihr gestellte Schlussrechnung sei nicht überhöht und beruhe auf der zur Vereinfachung getroffenen Pauschalhonorarvereinbarung. Die Klägerin gehe zu Unrecht von nur zwei Gebäuden aus. Tatsächlich handele es sich um fünf Gebäude, nämlich um vier Häuser und eine Tiefgarage.

Unabhängig davon sei die Klägerin an die gestellte Schlussrechnung gebunden, weil sie die Schlussrechnung durch einen Dritten habe prüfen lassen und anschließend zur Zahlung freigegeben habe. Damit habe sie die Schlussrechnung anerkannt. Sie selbst (also die Beklagte) habe ein schutzwürdiges Vertrauen dahingehend, dass die Klägerin keine Rückforderungsansprüche mehr geltend mache. Dies ergebe sich daraus, dass bereits über drei Jahre vergangen seien, bis die Klägerin die Rückforderung aus der bereits bezahlten Schlussrechnung geltend machte.

Das Landgericht Hamburg wies die Klage in erster Instanz mit der Begründung ab, der Klägerin sei eine Rückforderung zu viel bezahlten Honorars nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt. Nach § 242 BGB sei eine Rechtsausübung grundsätzlich unzulässig, die einem aufgrund widersprüchlichen Verhaltens begründeten schutzwürdigen Vertrauen widerspricht. Die Beklagte habe darauf vertrauen dürfen, dass die Klägerin den geforderten Schlussrechnungsbetrag vor dessen Bezahlung auf seine Richtigkeit geprüft habe und dementsprechend von einer abschließenden finanziellen Regelung bezüglich der Honorarforderung auszugehen gewesen sei.

Hiergegen wandte sich die Klägerin mit der Berufung zum Hanseatischen Oberlandesgericht. Die Schlussrechnungsprüfung sei lediglich eine interne Kontrolle, begründe aber keinen Vertrauenstatbestand gegenüber der Beklagten. Daraus, dass es im Zuge der Rechnungsprüfung keine Rückfragen gegeben habe, könne nicht auf ein widersprüchliches Verhalten geschlossen werden. Der Zeitablauf zwischen der Bezahlung der Schlussrechnungssumme und der Rückforderung der Überzahlung begründe sich schlicht damit, dass die Klägerin sich erst dann wieder mit der Schlussrechnung beschäftigte, als sie rund zwei Jahre später bei der Prüfung anschließender (nicht von der Beklagten ausgeführter) Leistungsphasen Unrichtigkeiten vermutete. Im Übrigen wiederholte sie ihr erstinstanzliches Vorbringen bezüglich des Vorliegens zweier Gebäude i. S. d. § 22 HOAI 1996.

Die Beklagte widersprach dem und trug vor, dass die Klage schon deshalb unbegründet sei, weil das von ihr in Rechnung gestellte Honorar die Höchstsätze der HOAI nicht überschreite. Denn im Rahmen der Vergleichsrechnung auf HOAI-Basis gem. § 22 Abs. 1 HOAI 1996 sei eine Anzahl von fünf Gebäuden zugrunde zu legen (vier Wohnhäuser und eine Tiefgarage). Das auf dieser Basis ermittelte Honorar liege betragsmäßig nicht unter dem vereinbarten Pauschalhonorar.

Sie selbst sei bereits im Architektenvertrag damit beauftragt worden, vier Häuser und eine Tiefgarage zu planen. Zu demselben Zweck habe sich im Übrigen auch die Klägerin als Baugemeinschaft zusammengeschlossen. Auch das Baugrundstück sei ausweislich der Teilungserklärung für den Bau von vier Mehrfamilienhäusern und einer Tiefgarage aufgeteilt worden. Die vier Häuser hätten darüber hinaus jeweils eigene Eingänge, eigene Treppenhäuser mit Aufzügen und seien auch weitgehend durch Brandwände getrennt.

Das Urteil

Das Hanseatische Oberlandesgericht schloss sich den Ausführungen der Beklagten nicht an und verurteilte die Beklagte durch teilweise Abänderung des erstinstanzlichen Urteils stattdessen zu einer Rückzahlung an die Klägerin in Höhe von 89.758,75 €. Im Übrigen wies es die Berufung zurück [1].

Hierzu stellte es zunächst klar, dass es der Klägerin nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht verwehrt sei, von ihr zu viel bezahltes Architektenhonorar vor Ablauf der Verjährungsfrist von der Beklagten zurückzufordern. Das wäre nämlich nur dann der Fall, wenn sie ihr Rückforderungsrecht verwirkt hätte, was vorliegend nicht der Fall sei. Denn allein der Ablauf einer gewissen Zeit nach Entstehung des Anspruchs reiche nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs jedenfalls dann regelmäßig nicht aus, wenn der Rückforderungsanspruch der rund 3-jährigen Regelverjährung gem. §§ 195, 199 BGB unterliege. Vielmehr solle dem Gläubiger die Regelverjährung grundsätzlich ungekürzt erhalten bleiben, um ihm die Möglichkeit zu geben, zu prüfen und zu überlegen, ob er seinen Anspruch gerichtlich geltend machen möchte [2].

Eine Verwirkung des Anspruchs der Klägerin auf Erstattung der geleisteten Überzahlung hätte also nur dann bejaht werden können, wenn zum bloßen Zeitablauf noch weitere besondere Umstände hinzugetreten wären. Das sei hier aber nicht der Fall. Der Klägerin stehe ein bereicherungsrechtlicher Anspruch auf Rückforderung überhöhter Honorarzahlungen (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alternative 1 BGB) zu, da das von den Parteien vereinbarte Pauschalhonorar in Höhe von 3,5 % der anrechenbaren Kosten den nach der HOAI zulässigen Höchstsatz überschreite. Die Überzahlung sei durch einen Vergleich des vereinbarten Pauschalhonorars mit dem nach der HOAI zulässigen Honorar zu ermitteln. Letzteres sei im Falle einer Überschreitung der Höchstsätze nach den Höchstsätzen zu berechnen [3].

Das Hanseatische Oberlandesgericht legte weiterhin dar, dass bei der fiktiven Vergleichsberechnung nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme lediglich ein Gebäude zugrunde zu legen sei, woraus sich im Ergebnis eine geringere als die von der Klägerin bezahlte Honorarforderung ergebe.

Die Voraussetzungen des § 22 Abs. 1 HOAI 1996 lägen entgegen den Ausführungen der Beklagten indes nicht vor. Das Hanseatische Oberlandesgericht beruft sich insoweit auf die vom Bundesgerichtshof aufgestellten Grundsätze zur Frage der Abgrenzung zwischen einem oder mehreren Gebäuden.

Danach kommt es darauf an, ob die Bauteile nach funktionellen und technischen Kriterien zu einer Einheit zusammengefasst sind [4]. Maßgeblich ist dabei primär die Frage, ob eine konstruktive Einheit vorliegt oder nicht [5].

Ein Gebäude i. S. v. § 22 Abs. 1 HOAI 1996 liegt also grundsätzlich nicht vor, wenn zwei Gebäude errichtet werden, die konstruktiv, etwa durch einen Zwischenraum, voneinander getrennt sind [6]. Einen solchen räumlichen Abstand durch einen Zwischenraum zwischen den Häusern C, D, E und F gab es vorliegend jedoch nicht.

Eine konstruktive Selbstständigkeit der Häuser C, D, E und F ergebe sich nach den Ausführungen des Hanseatischen Oberlandesgerichts auch nicht aus dem Umstand, dass die Häuser durch Brandwände getrennt sind. Zwar habe die obergerichtliche Rechtsprechung bei der Trennung von zwei Häusern durch eine Brandwand in der Vergangenheit die konstruktive Selbstständigkeit der beiden Häuser zum Teil bejaht [7], dies sei im vorliegenden Fall aber unerheblich. Denn unabhängig davon, dass es Durchdringungen der Brandwände gebe (beispielsweise liege eine Maisonettewohnung im 6. und 7. OG im Haus E teilweise im Haus F), bestehe die Besonderheit des streitgegenständlichen Bauvorhabens in der dreidimensionalen Verzahnung durch die Tiefgarage. Diese Verzahnung der Tiefgarage im Baukörper der Wohnhäuser C bis F sei entscheidend für die Bewertung des Komplexes als ein Gebäude.

Nach den Feststellungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen sei die Tiefgarage Bestandteil des Tragwerks der Häuser, sodass keine konstruktive Trennung vorläge. Insoweit habe der gerichtlich bestellte Gutachter dargelegt, dass sich Wandscheiben und Stützen als Bestandteile der Wohnhäuser innerhalb der Tiefgarage befänden. Dies gelte nicht nur für diejenigen Teile der Tiefgarage, die unter den Häusern C und D lägen, sondern auch für diejenigen Teile, welche unter den Häusern E und F liegen. Darüber hinaus lägen die Abstellräume in den Häusern C und D teilweise innerhalb der Häuser und teilweise im Sockelgeschoss über der Tiefgarage. Die Abstellräume des Hauses F lägen teilweise unter der Ein- und Ausfahrt, damit im Bereich der Tiefgarage. Ferner würden die Versorgungsleitungen der Häuser durch die Tiefgarage geführt. Dies gelte insbesondere für die Lüftungskanäle.

Der sich aus der Verzahnung der Tiefgarage ergebenden Bewertung des Komplexes als ein Gebäude stehe die Überlegung der Beklagten, es handele sich bei der Tiefgarage um ein selbstständiges Ingenieurbauwerk, welches als separates Gebäude i. S. d. § 22 Abs. 1 HOAI 1996 zu betrachten sei, nicht entgegen. Dem Gericht sei zwar die zum Teil im Schrifttum vertretene Ansicht bekannt, nach welcher Tiefgaragen grundsätzlich als selbstständige Objekte, nämlich als Ingenieurbauwerke, neben Gebäuden abzurechnen seien, soweit sie nicht ausschließlich mit einem Gebäude als Unterkellerung konstruktiv verbunden seien [8]. Richtig sei auch, dass eine Tiefgarage, welche mehreren Gebäuden dient und unter mehreren Gebäuden liegt, als Einzelgebäude betrachtet werden muss [9].

Im Ergebnis sei aber zwischen selbstständigen Tiefgaragen, die Ingenieurbauwerke sind, und nicht selbstständigen Tiefgaragen, die keine Ingenieurbauwerke und daher auch nicht separat abzurechnen sind, zu differenzieren. Denn nach § 52 Abs. 8 HOAI 1996 gelte § 22 HOAI 1996 sinngemäß auch für Ingenieurbauwerke. § 54 HOAI 1996 erwähne aber nur selbstständige Tiefgaragen [10]. Diese Regelung spreche dafür, dass es neben den selbstständigen Tiefgaragen auch unselbstständige Tiefgaragen gebe, die in der Folge auch keine selbstständigen Ingenieurbauwerke seien.

Vorliegend handele es sich um eine nicht selbstständige Tiefgarage, weil sich sowohl die Ein- und Ausfahrt und die Notausfahrt unterhalb der Wohnhäuser befänden, die übrige Tiefgarage vollständig unter den Häusern liege und Wohnungsnebennutzungen zum Teil unter der Ein- und Ausfahrt, unter dem Notausgang sowie über der Tiefgarage liegen. Im Übrigen stehe die Tiefgarage nur den Bewohnern der vier Häuser zur Verfügung, was ebenfalls zu berücksichtigen sei.

Ob die vier Häuser nach funktionalen Kriterien selbstständig seien, spiele vorliegend dagegen keine Rolle, da es vorrangig auf die konstruktive Selbstständigkeit ankomme. Der Bundesgerichtshof habe zwar in einer früheren Entscheidung angenommen, dass es grundsätzlich möglich sei, auch bei einer konstruktiven Verbindung von Bauwerken mehrfache Gebäude anzunehmen, wenn sie unterschiedlichen Funktionen dienen [11]. An solchen unterschiedlichen Funktionen fehle es vorliegend aber jedenfalls. Vielmehr würden sämtliche vier Häuser gleichermaßen überwiegend dem Wohnen und zu einem wesentlich geringeren Teil auch gewerblichen Zwecken dienen. Dass bei der Auswahl der Nutzer differenzierte Unterziele verfolgt würden (z. B. Mehrgenerationenhaus, freiberufliche Nutzungen in nur einem Haus), ändere hieran nichts.

Im Übrigen sei es unerheblich, dass im Architektenvertrag von „4 Mehrfamilienhäusern und Tiefgarage“ die Rede sei. Denn entscheidend für die preisrechtliche Prüfung sei grundsätzlich der dargelegte objektive Tatbestand und nicht die vertraglichen Regelungen.

Die Bedeutung für die Praxis

Die Entscheidung des Hanseatischen Oberlandesgerichts, bezüglich derer der Bundesgerichtshof die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen hat [12], macht deutlich, wie weit die allgemeine Verkehrsanschauung und die rechtlich korrekte Ermittlung der Anzahl von Gebäuden i. S. d. §§ 11 HOAI im Einzelfall auseinanderliegen können.

Letztere ist auch nach der Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs über die EU-Rechtswidrigkeit der Pflicht zur Einhaltung der Mindest- und Höchstsätze der HOAI [13] mindestens in den Fällen unverändert gem. § 11 HOAI zu ermitteln, in denen sich die Parteien auf einen Honorarsatz und nicht etwa auf eine Pauschale geeinigt haben. Dabei verbietet sich eine pauschale Einordnung insbesondere bzgl. Tiefgaragen. Vielmehr ist im Einzelfall genau zu prüfen, ob unter konstruktiven und funktionellen Gesichtspunkten eine Einheit zwischen den Gebäudeteilen vorliegt oder nicht.

Quellen

[1] OLG Hamburg, Urteil vom 27.07.2018 – 6 U 203/13.
[2] So etwa BGH, Urteil vom 11.10.2012 – VII ZR 10/11, in: NJW 2012, 3569.
[3] So etwa BGH, Urteil vom 11.10.2007 – VII ZR 25/06, in: NJW 2008, 55.
[4] So etwa BGH, Urteil vom 24.01.2002 – VII ZR 461/00, in: NZBau 2002, 278.
[5] So etwa Meurer, in: Korbion/Mantscheff/Vygen, HOAI, 9. Auflage 2016, § 11, Rn. 11 m. Hw. a. BauR 2012, 829.
[6] BGH, Urteil vom 09.02.2012 – VII ZR 31/11, in: NJW 2012, 1792.
[7] So etwa OLG Brandenburg, Entscheidung vom 07.12.2005 – 4 U 151/02, in: BauR 2008, 118.
[8] So etwa Steffen, Averhaus, in: NZBau 2012, 417.
[9] So etwa OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.10.2006 – I-5 U 100/02, in: NZBau 2007, 109.
[10] Bspw.: § 54 Abs. 1 Nr. 3g) HOAI 1996: „Nachstehende Ingenieurbauwerke werden nach Maßgabe der in § 53 genannten Merkmale i. d. R. folgenden Honorarzonen zugerechnet: 3. Honorarzone III: g) […] selbstständige Tiefgaragen […]
[11] So etwa BGH, Urteil vom 16.12.2004 – VII ZR 16/03, in: NZBau 2005, 285.
[12] BGH, Beschluss vom 06.03.2019 – VII ZR 169/18.
[13] EuGH, Urteil vom 04.07.2019 – C-377/17, in: NVwZ 2019, 1120.

Der Autor

Stefan Reichert
Rechtsanwalt

Stefan Reichert ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Er ist Partner, Prokurist und Leiter der Kanzlei ECOVIS L+C Rechtsanwaltsgesellschaft mbH in München.
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