Recht & Steuern
Erbbaurecht: Heimfall tritt selten ein
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Der Heimfall ist eine Besonderheit des Erbbaurechts. Tritt er ein, geht das Gebäude, das auf dem Erbbaurechtsgrundstück steht, vor Vertragsablauf in das Eigentum des Erbbaurechtsgebers über. In der Praxis passiert das allerdings ausgesprochen selten, wie der Deutsche Erbbaurechtsverband jetzt in einer Umfrage herausfand.
Auszug aus:
QUARTIER
Ausgabe 3.2022
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Inhalte des Beitrags
Erbbaurechtsverträge sind üblicherweise sehr langfristig angelegt: Die mittlere Laufzeit neuer Verträge liegt in Deutschland bei 85 Jahren. 36 % aller Erbbaurechtsgeber gewähren sogar Laufzeiten von mehr als 99 Jahren. Allerdings kann der Erbbaurechtsgeber im Vertrag bestimmte Voraussetzungen festlegen, unter denen es zum Heimfall kommt und das Erbbaurecht vorzeitig endet. Dann geht das Gebäude gegen eine Entschädigung in das Eigentum des Erbbaurechtsgebers über.
Der Deutsche Erbbaurechtsverband hat im April 2022 seine Mitglieder zu ihren Erfahrungen mit dem Heimfall befragt. 96 % der Teilnehmer gaben an, dass ihre aktuellen Verträge entsprechende Regelungen enthalten. Allerdings kommt der Heimfall in der Praxis nur sehr selten zur Anwendung: 58,3 % der Befragten gaben an, dass er in den letzten 20 Jahren nie eingetreten sei. Bei 41,7 % war es seltener als zehnmal der Fall.
Mögliche Gründe für den Heimfall
Als mögliche Gründe für den Heimfall werden mehr als zwei Jahre Zahlungsverzug, die Insolvenz des Erbbaurechtsnehmers, eine Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Gebäudes und eine vertragswidrige Nutzung des Gebäudes genannt. Auch die Vernachlässigung des Gebäudes oder Verstöße gegen das Baurecht können den Heimfall auslösen.
50 % der Erbbaurechtsnehmer zahlen beim Heimfall für das Gebäude eine Entschädigung von zwei Dritteln des Verkehrswertes, 5 % entschädigen mit 100 % des Verkehrswerts.
Als problematisch wird der Heimfall zum Teil von den Banken eingestuft: 8 % der befragten Erbbaurechtsgeber sagten, dass Heimfallregelungen für die Banken einen Hinderungsgrund für die Beleihung von Grundstücken darstellen. Ebenfalls 8 % gaben an, dass dies mitunter der Fall sei.
„Die Umfrage zeigt, dass der Heimfall nur in Ausnahmefällen eintritt. Andererseits führen entsprechende vertragliche Regelungen häufig zu Verunsicherungen bei Erbbaurechtsnehmern. Erbbaurechtsgeber sollten deshalb genau prüfen, welche Heimfallgründe sie wirklich brauchen. Je einfacher und partnerschaftlicher die Verträge gestaltet sind, desto höher ist die Akzeptanz des Erbbaurechts“, sagt Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands.
www.erbbaurechtsverband.de
Häufigkeit des Heimfalls
ABBILDUNG: DEUTSCHER ERBBAURECHTSVERBAND E. V.
Gründe für den Heimfall
ABBILDUNG: DEUTSCHER ERBBAURECHTSVERBAND E. V.
