Nachverdichtung und Umnutzung in Kitzingen: Städtebauliche Initialzündung

Im Jahr 1998 wurde im unterfränkischen Kitzingen vor den Toren Würzburgs das letzte Bier gebraut. Mit dem Ende des „Bürgerbräus“ ging nicht nur ein Stück lokaler Identität verloren, auch das Produktionsareal inmitten der historischen Altstadt fiel für fast 20 Jahre in einen Dornröschenschlaf. Zwar weckten die etwa 4.000 m2 Fläche in bester Lage durchaus Begehrlichkeiten – von einer Einzelhandelsnutzung bis hin zu einem Museum gab es verschiedene Ideen. Doch erst mit einem Seminar der TU München, in dem Prof. Mark Michaeli mit Studierenden verschiedene Nutzungs- und Entwicklungskonzepte erarbeitete, wurden erste Impulse für eine strukturierte Auseinandersetzung mit dem teilweise denkmalgeschützten Ensemble gegeben.

2014 dann gründeten Jens Fiebig, Mitglied der Eigentümerfamilie, und die KEG Projektentwicklung AG aus Schwaig bei Nürnberg die Kitzinger Brauhöfe GmbH. Im darauffolgenden Wettbewerb für eine Wohnbebauung konnten sich Walter Sendelbach und sein Team gegen zwei weitere geladene Architekturbüros durchsetzen. „In unserem Wettbewerbsbeitrag konnten wir viel vom ursprünglichen Bestand erhalten. Außerdem war es uns nach Meinung der Jury am besten gelungen, die bestehenden Maßstäblichkeiten auch in die neuen Gebäude zu überführen“, erzählt Sendelbach.

Zweites Leben für den Bestand

Sein Entwurf sah unter anderem die Weiternutzung der Malztenne und von Teilen eines großen Lagergebäudes vor, die gemeinsam einen Eingang zum Gelände bilden. Vom Gang zwischen den beiden Gebäuden ausgehend, erstrecken sich die Neubauten in L-förmiger Anordnung, wobei die alte Schlosserei als ebenfalls erhaltungswürdiger Bau an einem Ende des Ensembles einen leicht versetzten Schlusspunkt bildet. Dabei ging Sendelbach, bezogen auf das Lagergebäude, weiter, als von der Denkmalschutzbehörde gefordert worden war. Während diese lediglich für den Erhalt der großen Giebelfassade plädierte, integrierte der Architekt weitere Teile des noch erhaltenen Mauerwerks in seinen Entwurf. Nicht zuletzt habe sich die Zusammenarbeit mit der Verwaltung sehr konstruktiv gestaltet, wie Sendelbach berichtet: „Auch der Bebauungsplan hat nach ein paar Monaten schon gestanden!“

Massive Wände für minimale Technik

Die drei über 100 Jahre alten Gebäude, alle in charakteristischen kleinformatigen Backsteinen errichtet, wurden vollständig entkernt, mit einer Innendämmung versehen und gemäß den Anforderungen an die Wohneinheiten im Inneren neu gegliedert. Hierfür kam Kalksandstein zum Einsatz, ebenso wie bei der Rekonstruktion derjenigen Außenmauern des Lagerhauses, die aufgrund vorheriger Beschädigungen nicht mehr zu retten waren. Und auch die Neubauten wurden mit dem weißen Stein errichtet. Konkret fiel die Wahl auf das großformatige Bausystem KS-Quadro von KS-Original. Walter Sendelbach schätzt das System für die wirtschaftliche Verarbeitung, die die materialtypischen Stärken wie hohen Brand- und Schallschutz sowie Tragfähigkeit ergänzt. „Darüber hinaus ist es mir besonders wichtig, dass der Baustoff temperaturausgleichend wirkt“, berichtet er. Aufgrund seiner hohen Rohdichte ist Kalksandstein ein perfekter, natürlicher Wärmespeicher – im Sommer wie im Winter. Er entzieht der Raumluft überschüssige Wärme, speichert sie und gibt sie bei sinkenden Temperaturen wieder an den Raum ab. „Es ist meine Überzeugung, dass wir von einer Übertechnisierung in Wohngebäuden wegkommen müssen. Das richtige Material, verbunden mit einem vernünftigen Verhältnis von Fenster- zu Wandfläche und Möglichkeiten zur diagonalen Belüftung, kann viel Technik ersetzen, die teuer und wartungsintensiv ist“, ist der Architekt überzeugt.

Im Falle der Brauhöfe trifft dieses Prinzip auf eine Architektur, die auf den Bestand und die Umgebung eingeht, ohne anbiedernd oder gar historisierend zu wirken. Die Höhenentwicklung und Giebelstellungen wurden aufgegriffen, vereinzelt erscheinen Gebäudeteile wie eingeschoben, so als handele es sich um einen nachtäglichen Lückenschluss. Gleichzeitig besitzen die Neubauten durch großzügige Loggien und weit auskragende Balkone eine dezidiert zeitgenössische Anmutung. Eine minimalistische Fassadengestaltung mit weißem und grauem Putz macht die Unterscheidung zwischen Alt und Neu leicht und trägt zu angenehm hellen Innenhofsituationen bei.

Form folgt Funktion und Fundament

Die genaue Positionierung der neuen Gebäude vollzieht durchaus die ursprünglichen Strukturen der Brauereiensembles nach, folgt aber vor allem dem Verlauf der Bierkeller. Denn in denen gelang es Walter Sendelbach, eine Tiefgarage mit ausreichend Parkplätzen nebst Kellerräumen unterzubringen. Über jeweils eigene Treppenhäuser sind die insgesamt sechs Gebäude mit diesen verbunden, das Areal selbst kann autofrei gestaltet werden. „Und weil die Zufahrt sich in einer kleinen Nebengasse befindet, hat diese auch keine negativen Auswirkungen auf die engen Straßen der Altstadt“, erzählt der Architekt.

Insgesamt sind in den darüberliegenden, bis zu fünfgeschossigen Gebäuden 49 Eigentumswohnungen entstanden, von denen 38 barrierefrei sind. Die 6.800 m2 Bruttogrundfläche verteilen sich dabei auf Einheiten von 65 bis 127 m2 sowie eine Penthouse-Wohnung, die als Aufstockung der alten Schlosserei einen besonderen Hochpunkt bildet. In Großstädten sind Projekte dieser Größenordnung nicht ungewöhnlich. Für die Gemeinde Kitzingen mit ihren weniger als 23.000 Einwohnern hingegen galt das Vorhaben als „Mammutprojekt“, wie in der Lokalpresse zu lesen war.

Als nachhaltig erwies sich dieses derweil nicht nur hinsichtlich der Reaktivierung historischer Strukturen und der damit verbundenen Nutzung grauer Energie unter Verzicht auf weitere Flächenversieglung. Auch auf nachfolgende Projekte wirkten die Brauhöfe als Initialzündung, wie vielfach berichtet wird. Und Wohnraum ist gefragt in der Boom-Region zwischen Würzburg und Nürnberg – da unterscheidet sich Franken kaum von Berlin. Im Gegensatz zur Bundeshauptstadt freut man sich in Kitzingen auch über eine Belebung der Innenstadt. Vor allem ältere Menschen wissen das barrierefreie Wohnen ebenso zu schätzen wie die räumliche Nähe von Gesundheitsdienstleistungen und Einkaufsmöglichkeiten. Durch ihren Umzug in das „Zentrum des Geschehens“ führen so auch die kleineren Neubauwohnungen zu verfügbaren Einfamilienhäusern für junge Familien.

Der Autor

Peter Theissing
Geschäftsführer der KS-ORIGINAL GmbH

www.ks-original.de