Wohnraumbeschaffung durch private Investoren: Musterplanung für Mehrfamilienhäuser

Seit Jahren schon ist guter und noch bezahlbarer Wohnraum nicht nur in Großstädten Mangelware. Dennoch zieht es viele Menschen aus beruflichen und privaten Gründen in die Stadt. Die Stadtplaner und professionellen Großinvestoren reagieren auf den hohen Bedarf oft mit neuen Stadterweiterungen mit möglichst vielen Mietwohnungen oder mit relativ teuren Einfamilienhausgebieten auf der grünen Wiese. Das Mietniveau steigt dann auch durch die neu zu schaffende Infrastruktur. Dabei liegen realistische Potenziale zur Nachverdichtung auch in Innenstädten gewissermaßen am Straßenrand: sog. „Problem-Grundstücke“ und ungepflegte Altbauten, die oft sogar zum Verkauf stehen. Hier wird bisher das Nachverdichtungspotenzial nicht ausgeschöpft, was vor allem fehlender Investitionsbereitschaft der Bestandseigentümer geschuldet ist.

An dieser Stelle ergreifen jedoch immer mehr private Investoren die Chance, ihre Stadt aus eigener Kraft mitzugestalten und dabei ihre eigene Privatrente zu sichern. Sie arbeiten nach dem Zinshaus-Konzept. MMST Architekten aus Hamburg hat dieses Konzept aus der Gründerzeit wiederbelebt und für die Projektgrößenordnung des kleinen Mehrfamilienhauses anwendbar gemacht. So können private Investoren neue, qualitätsgesicherte Mietshäuser in überschaubarer Größe zu machbaren Kosten und entsprechenden Mietpreisen bauen.

Nachverdichtung mit Qualität und Zukunft

Eine solche Nachverdichtung und Stadtreparatur gilt allgemein als erwünscht. An manchen Stellen mangelt es aber noch an ausreichender Motivation, etwa aufseiten von Stadtplanern und Bestandseigentümern sowie anderen potenziellen Investoren und Stadtbaumeistern. Mit dem Zinshaus-Konzept liegen aber seit einigen Jahren konkrete Erfahrungen und übertragbare Muster-Planungen vor, die Mut zur Weiterentwicklung machen und vielleicht eine neue „Gründerzeit“ anstoßen können.

Wichtig an solchen Zinshaus-Bauprojekten in der Stadt sind schon in der Vorplanung einige Festlegungen auf Qualität: Ein Zinshaus besteht am Ende immer aus guten, modernen Wohnungen im für innerstädtische Quartiere geeigneten menschlichen Maßstab von zehn bis 15 Einheiten, oft mit Gebäuden von zwei Vollgeschossen plus Dachgeschoss. Wert gelegt wird auf die Möglichkeit guter Lebensqualität in der Nachbarschaft und auf eine wirtschaftlich optimierte Bauweise. Denn Qualität kann mit Blick auf die reale Perspektive des späteren Mieters durchaus bezahlbar bleiben. Bei Nutzung entsprechender Fördermittel kann sogar ein immer noch einträgliches Niedrigmietniveau erreicht werden. Auch sozial geförderter Wohnraum ist darstellbar. Grundsätzlich wird aber auf Mieten im oberen Drittel des Mietspiegels gezielt, nicht auf Spitzenmieten in Toplagen. Mit vielen Zinshaus-Baumeistern kann in verschiedenen Quartieren der Stadt der lebendige und robuste Städtebau wiederbelebt werden – mit langfristig guten Wohngebäuden beim nachhaltigen Städtebau im Bestand.

Motivation für den privaten Investor

Für die Investoren geht es dabei um ein persönliches Rentenprojekt. Dass die gesetzliche Rente immer weniger auskömmlich wird, muss man heute niemandem mehr erklären. Der demografische Wandel ist allgegenwärtig. Gerade für selbstverantwortlich-unternehmerisch denkende Menschen ist es daher selbstverständlich, sich um die eigene Zukunftsvorsorge zu kümmern. Leider bringen langjährige Niedrigzinsphasen kaum noch Erträge klassischer Vorsorgemethoden (Lebensversicherung, Rentenversicherung, Anleihen etc.) mit sich. Hier bietet das eigene Mietshaus eine sehr gute Alternative zur Sicherung des Lebensstandards.

Statt für eine rein passive Geldanlage mit Ertragsproblemen entscheidet sich der Zinshaus-Baumeister dafür, ein paar Jahre lang den persönlichen Projekteinsatz zu bringen, der sicher nötig ist. Es geht hierbei stets darum, das eigene Projekt während der Planungs- und Bauphase im Griff zu behalten. Die Basis dafür bilden angespartes eigenes Geld für günstige Kredite und ein noch ungenutztes Grundstück. Und vor allem: ein gutes Geschäftsmodell. Dieses liegt im Mietwohnungsbau vergleichsweise ertragsstark vor und wird von Wohnungsbaugesellschaften erfolgreich betrieben. Mit dem Zinshaus-Konzept ist genau dieses Geschäftsmodell auf kleinere Einheiten für ein gutes Stadtbild heruntergebrochen worden und wird damit für private Investoren durchführbar. Dem Grundgedanken markt- und zielgruppenorientierter Preis-Leistungsgestaltung folgend, entstehen so finanzierbare individuelle Mehrfamilien-Mietshäuser für das gewachsene Quartier – mit Renteneffekt für den privaten Investor.

Mit vielen kleinen Zinshaus-Projekten kann und soll der Impuls für eine Aufbruchsstimmung gesetzt werden – bei weiteren potenziellen Investoren, aber auch bei den Verantwortlichen in Verwaltung und Politik. Das von vielen Medien gern verbreitete Vermieter-„Bashing“ ist dabei natürlich wenig hilfreich. Wünschenswert wäre vielmehr die deutliche Unterstützung der privaten Zinshaus-Baumeister, die mit ihrem Kapital- und Zeiteinsatz die Finanzierung der Stadterneuerung ermöglichen.

Motivation für die Stadt

Zinshäuser sind tatsächlich fast immer im bestehenden Stadtgrundriss realisierbar, insbesondere, wenn man funktionierende Konzepte und Planungen dafür auf Architektenseite schon vorliegen hat. Vorteile für die Städte und Gemeinden liegen auch im Bereich der Infrastruktur, die deutlich besser genutzt und damit kostengünstiger werden kann. Das gilt z.B. für die vorhandene Kanalisation, die Wärme- oder Gasversorgung und für öffentliche Einrichtungen wie Schulen. All das sollte doch eine starke Motivation bei den Verantwortlichen in den Städten auslösen.

Gute Ansätze gibt es ja, etwa umfangreiche Impulse für Dachausbauten oder Erweiterungsbauten. Zum Beispiel bietet die Staatsbank KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) ebenso wie etwa die Hamburger Förderbank IFB (Investitions- und Förderbank) vielerlei Möglichkeiten für günstige Kredite und Zuschüsse für politisch gewünschte Qualitäten wie das energiesparende Bauen.

Im Bereich der praktischen Umsetzung gibt es leider immer wieder Schwierigkeiten. Aber solche Hindernisse kann man durch – auch öffentliche – Überzeugungsarbeit sicher überwinden. Dazu zählen typische rechtliche Hindernisse wie ein manchmal unflexibles Baurecht (das voll gilt, jedoch aus einer längst vergangenen Zeit stammt) oder unnötig hohe Stellplatzforderungen. Einige Kommunen verlangen gar zwei Pkw-Stellplätze je Wohnung. Die Städte mit dem höchsten Leidensdruck haben diese Punkte aber erkannt und arbeiten daran. So ist in Hamburg die Stellplatzpflicht für die Wohnungsnutzung seit einigen Jahren komplett ausgesetzt.

Insgesamt bietet das Zinshaus-Konzept jedenfalls so viele Chancen, dass man auf so etwas wie eine neue „Gründerzeit“ durch Privatinvestoren in der Stadt hoffen darf. In der historischen Gründerzeit zwischen 1871 und 1914 entstanden in den Großstädten robuste und relativ angenehme architektonische Blockrandbauten mit Innenhöfen, die das Stadtbild etwa von Berlin bis heute prägen. Die meisten Häuser entstanden aus typisierten Hausbaukatalogen und wurden vom Bauherrn dann mit Standardgestaltungselementen individualisiert. Heute, nach 100 weiteren Jahren Erfahrung in der Stadtplanung geht es sicherlich etwas weniger „dicht“ hinsichtlich der Grundstücksausnutzung. Jedoch bleibt das dahinterliegende ökonomische Konzept genauso gültig und wirksam, um Privatinvestoren und Mietinteressenten zu begeistern – für eine schöne, lebenswerte und zukunftsfähige Stadt.

Zinshaus-Konzept und Beratung für den privaten Investor

Ein Zinshaus-Projekt macht natürlich Arbeit und birgt Risiken, bis nach vielleicht drei Jahren das Mietshaus steht und die Wohnungen vermietet sind. Das Top-Risiko stellen sicher die Gesamtprojektkosten dar. Am besten bekommt der private Investor diese Herausforderung in den Griff, wenn er auf gute und wirtschaftlich gelungene Beispielprojekte von spezialisierten Architekten zurückgreifen kann. So behält er stets den Überblick, versäumt keine wichtigen Teilschritte, findet geeignete Lösungen und erhält eine gute Finanzierung – und stets den richtigen Tipp zur richtigen Zeit.

Die Dokumentation des MMST-Projekts „Am Horner Moor“ zeigt im genannten Buch „Mehrfamilienhaus Musterplanung“, wie so ein wirtschaftlicher Zinshaus-Neubau mit KfW-40-Standard erfolgreich umgesetzt werden kann. Die verschiedenen Entscheidungen, die hier zum kostengünstigen und dennoch qualitätsvollen Ergebnis führten, liegen vor allem in sieben Planungsbereichen oder Erfolgsfaktoren, die das Buch auch gliedern:

1. baurechtlich optimale Grundstücksausnutzung
2. Grundrissoptimierung
3. wichtige Ausstattungsqualitäten
4. Baukosten
5. Finanzierung und Energie/Ökologie
6. Betriebskosten minimieren
7. Steuern minimieren

Im Zusammenspiel dieser sieben Faktoren entsteht die erfolgversprechende Planung für das eigene Zinshaus. Hilfreich bei der Projektdurchführung ist dann neben diesen Optimierungen natürlich auch ein funktionierendes Handwerker-Team vor Ort. So sind auch in einem solchen im Buch dokumentierten Qualitätsobjekt Baukosten am unteren Ende der Skala möglich.

Die kostengünstige Ausführung führt übrigens nicht notwendigerweise zu einer standardisierten Gestaltung. Ein Zinshaus erfordert auch keine große Wohnungsanzahl. Aber auf das Planungswissen und die Unterstützung durch die Bauschaffenden und die Behörden kommt es für den privaten Zinshaus Baumeister an. Gemeinsam klappt es dann vielleicht auch irgendwann mit dem echten Gründerzeit-Gefühl im Quartier. Je mehr private Investoren solche Projekte starten und realisieren, desto besser ist das für die Lebensqualität in der Stadt und für die Zufriedenheit der Bewohner, die ja womöglich irgendwann auch einmal zu privaten Investoren werden und das Quartiers-Entwicklungsrad weiterdrehen.

Der Autor

Stefan Scholz
Dipl.-Ing. Stefan Scholz ist Architekt und Partner bei MMST Architekten in Hamburg. Der Schwerpunkt von MMST Architekten ist der wirtschaftliche Wohnungsbau, insbesondere der Mietwohnungsbau für die private Altersvorsorge. Stefan Scholz ist Autor mehrerer Fachbücher in den Bereichen Bauökonomie und Architekturpraxis. Er gibt sein Zinshaus-Wissen auch im kostenlosen Blog weiter: www.mmst-architekten.de/blog