Umnutzung von Leerstand: Über Donuts, Krapfen und leckere Füllungen

Die verwinkelte Altstadt, der belebte Marktplatz oder das schnuckelige Dorfzentrum: Diese Bilder empfinden wir als schön. Aber warum? Ist es die Architektur? Sind es die belebten Erdgeschosszonen mit ihren vielfältigen Nutzungen? Das Wesentliche ist nicht die gebaute Welt, sondern es sind die Menschen, die die Atmosphäre mitgestalten. Ein Platz ohne Menschen ist nicht nur leer, sondern auch leise. Der Mensch – immer schon ein Herdentier – will unter Menschen sein, auch wenn er nicht unmittelbar mit ihnen verbal kommuniziert. Wenn Menschen den öffentlichen Raum beleben, machen sie ihn für sich selbst lebenswert. Was aber führt die Leute in das Zentrum ihrer Stadt oder ihres Dorfes oder in ein spezielles Quartier im Stadtteil? Die städtebaulichen Mitten bilden das pulsierende Herz von Orten und deren Gemeinschaft. Dort waren seit  eher wichtige Funktionen des täglichen Lebens angesammelt. Die Ortsmitte, das Stadtzentrum oder die Mitte eines Stadtteils hält eine Stadt oder ein Dorf zusammen und versorgt sie wie das Herz seinen Organismus.

Der Donut-Effekt

Aber stimmt das beschriebene Bild heutzutage noch? Wie ist mit den Leerständen in ehemals belebten Zentren oder Quartieren umzugehen? Denn das Phänomen der aussterbenden Ortsund Stadtkerne ist – insbesondere in den Räumen außerhalb der Ballungszentren – nicht mehr zu übersehen. „Durch jahrzehntelange monofunktionale Siedlungserweiterung an den Ortsrändern kommt es zum Donut-Effekt“, erklärt Hilde Schröteler von Brandt, Professorin an der Universität Siegen bei der Leerstandskonferenz, einem Think Tank über Strategien im Umgang mit Leerstand, die jüngst in Luckenwalde stattfand. Das bedeutet nichts anderes, als dass sich die identitätsprägenden Ortszentren entleeren. Wo die Einwohner fehlen, rutschen auch die Handelsflächen mit ins Donut-Loch.

Dass Stadt- und Dorfzentren oder ganze Quartiere verstummen, klingt absurd, wenn man bedenkt, dass Victor Gruen, Erfinder des Einkaufszentrums, genau diese Entwicklung eigentlich nicht beabsichtigte. Der österreichische Architekt musste aufgrund seiner jüdischen Herkunft während des Zweiten Weltkriegs nach Amerika emigrieren. Dort vermisste er in den Suburbs die Funktion des öffentlichen Raums als Kommunikationsraum. Victor Gruen gilt als Vater des Shoppingcenters, eines Zentrums mit Qualitäten einer europäischen Stadt: Flaniermeilen, Marktplätze, Parkbänke, Springbrunnen – ein Ort des Treffens und Kommunizierens. Dass er mit seiner Erfindung Städte und Dörfer der Zukunft in Gefahr bringen würde, hätte er wohl nicht gedacht. Der Donut-Effekt macht die Gemeinden kaputt. Er entzieht den Orten ihren Boden und ihre Identität und macht sie für kommende Generationen unattraktiv.

Fazit? Die anonymen, monofunktionellen Siedlungen und Gebäudeblocks haben ausgedient und sind kein Zukunftsmodell. Es geht darum, zukunftsfähige Lebensräume zu schaffen, die eine ausgewogene Mischung aus Shops, Lokalen, Büros und Wohnungen in den einzelnen neu zu errichtenden Gebäuden ermöglichen, damit sich viele verschiedene Nutzungsmöglichkeiten ergeben. Ziel muss sein, die generelle Langlebigkeit von Immobilien wieder in den Mittelpunkt der Überlegungen zu stellen. Dafür sind bauliche und räumliche Strukturen zu schaffen, die entwicklungs‑, anpassungs- und damit auch lernfähig sind. Und weil sie sich an veränderte Umgebungen und Nachfragen anpassen können, sind nutzungsoffene Gebäude langfristig wirtschaftlicher. Durch die nutzungsoffene Bauweise können lebendigere öffentliche Räume und Quartiere entstehen, die als attraktive Umgebung wiederum die Gebäude aufwerten. Mit jeder Bauaufgabe, mit jedem gestalterischen Eingriff in eine Gemeinde, eine Stadt, ein Quartier eröffnet sich eine Reihe von Chancen zur umfassenden Verbesserung der Lebensqualität, die es von den Verantwortlichen wahrzunehmen gilt. Vorbildlich gelebte Baukultur verwertet diese Chancen bestmöglich, bezieht die Menschen frühzeitig und umfassend ein, und dadurch profitieren die dort lebenden und arbeitenden Menschen. Der gelebte Krapfen-Effekt im Sinne innovativer Gemeinde-, Stadt- und Quartiersentwicklung ist die Basis für eine positive Veränderung unserer Orte.

Der „Krapfen-Effekt“

Es ist an der Zeit, dass aus den Donuts Krapfen werden! Dazu brauchen wir ein umfassendes Bewusstsein für den sparsamen und intelligenten Umgang mit Grund und Boden. Trotz hohen Leerstands in gut erschlossenen Ortskernen werden die meisten neuen Einfamilienhaus- oder Gewerbegebiete nach wie vor in flächenverbrauchenden, neuen Baugebieten am Ortsrand umgesetzt. Es wäre wesentlich klüger und vor allem ressourcenschonender, die verödeten Orts- und Stadtzentren und Quartiere mit kreativen und zeitgemäßen Formen von Wohnen, Arbeiten, Handel und Freizeit zu beleben, vorhandene Gebäude und Flächen zu nutzen, umzubauen, weiterzubauen oder, wo noch Platz ist, neu zu bauen. Diese kompaktere Bauweise und höhere Dichte sowie die dabei entstehenden Nutzungsdurchmischungen sind essenziell für den Sozialraum der Menschen und auch für ein intaktes Orts- und Stadtbild. Und sie dämmen den Flächenverbrauch ein.

Das leere Donut-Loch soll mit innovativen Füllungen wieder genießbar werden, weil wir von einer Sache auch Abschied nehmen müssen: Der Handel in seiner klassischen Form ist nicht mehr zurückzuholen. Jetzt geht es darum, neue „Krapfenfüllungen“ zu finden. Damit das süße Leben wieder in die Ortszentren zurückkehren kann, sind das Rückgrat und die Ausdauer der handelnden Personen vor Ort notwendig und ein umfassendes Bündel an Maßnahmen.

Innenentwicklung vor Außenentwicklung An oberster Stelle steht das Bekenntnis von Politik und Verwaltung zur Devise „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“. Das bedeutet: volle Konzentration auf die Stärkung der Ortsmitten und die Potenziale der Nachverdichtung im Bestand und klare Absage an die Zersiedelung im Speckgürtel, die „den Donut“ fördert.

Lustvolle Öffentlichkeitsbeteiligung
Die Bürger- und Nutzerschaft mit mutigen und experimentellen Beteiligungsprozessen zum gemeinsamen Weiterdenken zu motivieren und mit ihr eine Vielzahl an Ideen zu entwickeln, ist ein entscheidender Schritt in Richtung eines umfangreichen Raumrezeptes, mit dem sich am Ende der ganze Ort wohlfühlt. Die Bürger kennen ihre Gemeinde oder Stadt am besten und haben vielfach sehr gute und zukunftsweisende Ideen, die – bei einem lustvollen Prozess – zum spannendsten gemeinsamen Nenner gebündelt werden können und eine wesentliche Basis für nachhaltige Lösungen und breite Akzeptanz vor Ort sind.

Installierung eines Kümmerers
Es hat sich gezeigt, dass für eine erfolgreiche Belebung sogenannte „Kümmererpersonen“ benötigt werden, die dafür Sorge tragen, dass die vorgesehenen Impulse und Projekte bedarfsorientiert und zeitgemäß umgesetzt werden. Die Person des Kümmerers stellt nicht nur das Gesicht des Veränderungsprozesses dar, sondern hat auch  die Aufgabe, die richtigen Menschen in den richtigen Situationen zusammenzubringen, offen zu sein für neue Ideen, Vorschläge weiterzuentwickeln, nützliche Netzwerke aufzubauen, Wissen sichtbar zu machen und Umsetzungen zu managen.

Mut zu innovativen Wettbewerbsformaten
Auch bei kleineren Projekten ergibt es Sinn, eine qualifizierte Suche nach der besten Idee und dem idealen Planer durchzuführen. Der klassische, anonyme und offene Architekturwettbewerb ist ab einer gewissen Projektgröße sicherlich ein geeignetes Verfahren, um zum besten Projekt zu kommen. Jedoch sollte versucht werden,  in besonderes Vertrauen zwischen Bürgern und Planerschaft herzustellen. Dafür sind innovative Verfahren mit einem offenen Dialog zu entwickeln, zu fördern und auch einzusetzen. Sie stellen die angemessene Antwort auf die veränderten Anforderungen dar. Entscheidend ist dabei, sowohl die Bürger verstärkt in den Entscheidungsprozess zu involvieren als auch kreative Gestalter innerhalb und außerhalb der regionalen Grenzen einzuladen.

Nutzungsoffenheit fördern
Vieles befindet sich im Wandel – Familienstrukturen, Alltagskulturen, Karrieren und Lebensstile werden immer dynamischer und differenzierter. Doch die klassischen, monofunktionellen Siedlungen und Raumstrukturen können diesen Entwicklungen nicht folgen. Sie sind starr und nur für funktionell spezialisierte Bereiche erdacht worden. Jetzt muss es darum gehen, Gebäude zu schaffen, die entwicklungs‑, anpassungs und damit auch lernfähig sind und somit gemischt und variabel genutzt werden können. Gebäude von Bestand, die sich mit den Menschen und ihren Ansprüchen verändern können und Basis für einen vitalen, urbanen Lebensraum sind.

Drei Beispiele von Quartiersveränderung

ILLINGEN, DEUTSCHLAND Die Gemeinde Illingen im Saarland hat rund 12.000 Einwohner und kümmert sich schon länger um ein aktives Leerflächenmanagement. Sie besetzt hier die überregionale Pionierrolle. Mit mutigen Kampagnen („Bin zu haben“ oder „Ich bin als nächstes dran“) konnte eine Sensibilisierung in den Köpfen der Bevölkerung erreicht werden. Auch er Kampf gegen die Errichtung eines großen Einkaufszentrums auf der grünen Wiese wurde durch intensiven Einsatz der politisch Verantwortlichen abgewendet. Der größte Knackpunkt war aber über viele Jahre das Projekt rund um das leerstehende Fabrikgelände einer ehemaligen Wurstfabrik, das sogenannte Höll-Areal. Seit dem Jahr 2001 stand das über 40.000 m² große Verwaltungs- und Produktionsgebäude leer – inmitten des Ortszentrums direkt an den Marktplatz angrenzend. Nach mehr als 12  ahren Stillstand nahm die Kommune die Zügel in die Hand und ging mit einem sehr breit angelegten Bürgerbeteiligungsprozess mutig in Vorleistung. In einem wahren Ideenfestival mit sehr hoher Beteiligung entwickelten Bürgerinnen und Bürger mit der nonconform ideenwerkstatt neue Nutzungskonzepte und Gestaltungsvorschläge für die Zukunft des Ortszentrums mit Schwerpunkt auf Nach- und Umnutzung der alten Fabrik. Ein gemeinsames, großes Ziel wurde schließlich zum Motor für Entwicklung und Umsetzung. Private, institutionelle und öffentliche Bauherren investieren insgesamt rund 40 Mio. Euro, um die Vision Realität werden zu lassen. Die ersten Projektteile werden 2019 fertiggestellt und der Öffentlichkeit zugänglich gemacht.

Das Gesicht der Illinger Ortsmitte verändert sich derzeit von Tag zu Tag. Teile der alten Industriekultur werden neu genutzt, einige Ruinen des Höll-Geländes sind verschwunden, und erste sichtbare neue Räume sind begehbar. Ein attraktives, neues Zentrum entsteht, ein Magnet für das ganze Illtal. „Es wird alles anders, und wir zeigen ein neues Konzept vor, wie man Ortsmitten gestalten kann. Zurück zu den Wurzeln: Wohnen, Einkaufen, Arztbesuche, Kneipe, Essen und Trinken – alles auf kurzem Weg mitten im Zentrum. Und über Treppe und Aufzug geht’s zu Bahn und Bus. Es ist ein innovatives Generationen-Konzept. Das gemeinsame Entwickeln mit unseren Bürgerinnen und Bürgern hat diesen großartigen Zukunftsentwurf ermöglicht”, sagt Bürgermeister Armin König.

HAAG, ÖSTERREICH Mit seinen rund 5.000 Einwohnern ist Haag eine typische Kleinstadt im niederösterreichischen Alpenvorland. Das Zentrum schien ausgestorben, die Gasthäuser hatten schon ihre Türen dicht gemacht, der Leerstand rund um den Hauptplatz war enorm, das kommerzielle Leben konzentrierte sich in den Fachmarktzentren am Ortsrand. Ende der 1990er-Jahre wurde das Motto „Zurück ins Zentrum“ als Leitplanke für alle zukünftigen Entwicklungen ausgerufen. Als erste Maßnahme wurde die Rückkehr der Aktivitäten in die Ortsmitte fixiert. Gemeinsam mit der Bürgerschaft entstand die Idee, die Ortsmitte und hier vor allem den Raum rund um den Hauptplatz nachhaltig wachzuküssen und als Impulsprojekt ein alljährlich wiederkehrendes Theaterfestival zu etablieren. Die mobile Tribüne aus Holz mit ihrem charakteristischen Design und ihren 600 Sitzplätzen ist heute nicht nur ein temporäres Wahrzeichen, sondern auch der Initiator für neues Leben und neue Bauimpulse im Haager Ortszentrum. Mittlerweile ist der Leerstand nahezu beseitigt. Es wurde viel neuer Wohnraum geschaffen, das Rathaus ist auf den Hauptplatz gewandert, die Schule und die Apotheke haben erweitert, die Gasthäuser haben wieder geöffnet und der öffentliche Raum wurde atmosphärisch aufgewertet.

FLIESS, ÖSTERREICH Im Dorfzentrum von Fließ, einer Tiroler Berggemeinde mit rund 3.000 Einwohnern, haben sich über die Jahre mehrere Leerstände gebildet, ein großes Donut-Loch ist entstanden. Die Gemeindeverantwortlichen erwarben mit Weitsicht diese Gebäude und planten ein Pilotprojekt, um einen entscheidenden, nachhaltigen Impuls zu setzen. Ziel war es, das Ortszentrum attraktiver zu machen und wieder in den Mittelpunkt des Alltagslebens zu rücken. Auf dem leer stehenden Ensemble sollte ein nutzungsdurchmischtes Dorfhaus mit den Funktionen Wohnen, Arbeiten und Einkaufen entstehen. Es wurde ein besonderer Entwicklungsweg gewählt: ein Dialog mit einem Wettbewerbsverfahren zwischen Gemeinde, Bevölkerung und Architekten. Zum ersten Mal konnten Bürgerbeteiligung und Architekturwettbewerb auf eine ganz neue Weise kombiniert werden. Entstanden ist ein qualitativ hochwertiges und hoch akzeptiertes Projekt, das von den Innsbrucker Architekten Kröss und Köberl umgesetzt wurde und viel Anerkennung erntete – sowohl von der Bevölkerung, als auch von der Fachwelt. Das „Modell Fließ“ steht für den gelebten Krapfen-Effekt: innovative Dorfzentrumsentwicklung mit Bürgerbeteiligung.

Der Autor

Roland Gruber
Roland Gruber studierte Architektur in Linz und Zürich sowie Kulturmanagement in Salzburg. Er ist Mitgründer, Partner und Geschäftsführer von nonconform, einem Büro für Architektur und partizipative Raumentwicklung an den Standorten Wien, Berlin, Bayern, Oberösterreich, Kärnten und Steiermark. Er ist auch Mitinitiator und Kurator der nonconform Leerstandskonferenz, Mitgründer und Vorsitzender von LandLuft – einem Verein zur Förderung von Baukultur in ländlichen Räumen sowie Mitgründer von Creative Villages und Zukunftsorte – einer Plattform für innovative Gemeinden.

www.nonconform.at