News (2.2023): Stadt der Zukunft – Transformation der Innenstädte – Kommunaler Wärmeplan

Stadt der Zukunft

Die Zukunft von Stadt und Raum liegt in der Weiterentwicklung des Bestands und den damit verbundenen Transformationsaufgaben. Die Planungsdisziplin muss sich dabei neu positionieren, und sie muss sich im Spannungsfeld von Klimaveränderung, Mobilitätswandel, der Forderung nach mehr Partizipation und mehr Resilienz behaupten. Wie können angesichts erhöhter Planungserfordernisse, beschleunigter Realisierungszeiten und zugleich begrenzter Ressourcen diese Herausforderungen bewältigt werden?

Renommierte Fachleute aus den Bereichen Stadtpolitik, Stadtverwaltung, Planungspraxis und Planungswissenschaft haben auf drei Symposien der Professor Albert Speer-Stiftung über die Zukunft von Stadt- und Raumplanung diskutiert. Ihre Thesen machen Mut, die Zukunftsaufgaben losgelöst von Denkmustern mit visionären Ideen anzugehen.

Transformation der Innenstädte

JC Real Estate initiiert zusammen mit der CBRE Deutschland GmbH, der EBS Universität für Wirtschaft und Recht, der IFH Köln GmbH und der Technischen Universität Darmstadt ein deutschlandweites Forschungsprojekt zur Transformation der Innenstädte. Mit diesem sollen unterschiedliche Ursachen, Wirkungen und Erfolgsfaktoren für eine zukunftsfähige Innenstadtentwicklung identifiziert werden.

Deutsche Innenstädte befinden sich in einem Strukturwandel. Die strikte Ausrichtung auf Konsum und Einkauf, die die Innenstädte über die letzten 50 Jahre prägte, ist nach Corona in der Form nicht mehr tragfähig. Erste Ergebnisse einer Auswertung von Mobilfunkdaten zeigen insbesondere für die Zeil in Frankfurt einen gravierenden Einbruch der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft und eine Veränderung der Passantenstruktur nach der Corona Pandemie.

Außerdem belegt eine Analyse der bestehenden Literatur und Forschung zum Thema Innenstadt der Zukunft, die im Rahmen der Forschungsinitiative von der TU Darmstadt erstellt wurde, dass z. B. die Perspektive der Immobilien-Eigentümer in der bisherigen Diskussion kaum berücksichtigt wurde, obwohl die Immobilienwirtschaft essentielle Beiträge für lebenswerte Innenstädte einbringen kann und ohne deren Einbindung ein wichtiger Treiber der Entwicklung fehlen würde.

Deshalb sollen in einem Interdisziplinären Forschungsansatz mit Vertretern aus Handel, Immobilien und universitärer Forschung, unterschiedliche Ursachen, Wirkungen und Erfolgsfaktoren für eine zukunftsfähige Innenstadtentwicklung identifiziert werden.

Deutsche Innenstädte stehen vor dem Umbruch
Unsere Innenstädte befinden sich inmitten eines Strukturwandels, der die dortigen immobilienwirtschaftlichen Wertschöpfungskonzepte, insbesondere die monofunktionale Ausrichtung auf den Einzelhandel, infrage stellt. Unmittelbar sichtbar werden die Folgen des Strukturwandels in Form steigender Leerstände sowie sinkenden Mieten in den Einzelhandelsflächen. Die Gefahr von Tradingdown-Effekten nimmt enorm zu. Der Handlungsdruck für Eigentümer, ihre innerstädtischen Immobilienbestände der neuen Realität anzupassen, um einem drohenden Wertverfall zu entgehen, wird immer größer.

Nachhaltige Belebung
Die angestoßene Transformationsstudie zur Zukunft der Innenstädte zielt darauf, ein wissenschaftlich fundiertes Verständnis der zugrundeliegenden Wirkungszusammenhänge zu erlangen, um daraus valide Handlungsempfehlungen für die zukunftsfähige Nutzung von Innenstadtimmobilien zu entwickeln.

Im nächsten Schritt werden breite Haushaltsbefragungen zur Analyse des Nutzungsverhaltens durchgeführt. Auf Basis der gewonnenen Daten werden dann für die jeweiligen Innenstädte innovative Nutzungskonzepte entwickelt. Im letzten Schritt erfolgt eine zweite breite Haushaltsbefragung zur Bewertung der innovativen Nutzungskonzepte. Die finalen Ergebnisse werden voraussichtlich Ende 2023 vorliegen.

(JC Real Estate/red)

Bauland mobilisieren und Wohnraum schaffen

Wie knapp ist das Bauland in deutschen Städten? Wie viele Kommunen verkaufen ihre Flächen noch zu Höchstpreisen? Wie verbreitet sind kommunale Grundstückgesellschaften? Wie haben sich die Baulandpreise verändert? Diese und weitere Fragen beantwortet die neue Studie „Praxis der kommunalen Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“, die das Deutsche Institut für Urbanistik (Difu) für das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) umgesetzt hat.

Mit der Studie wird eine Wissenslücke geschlossen, denn bislang gab es keinen aktuellen bundesweiten Überblick über die Anwendung baurechtlicher und bodenpolitischer Instrumente in den Kommunen. Grundlage der Studie sind Antworten aus einer Kommunalumfrage, an der sich über 300 Städte beteiligten, sowie die Erkenntnisse  aus 16 genauer betrachteten Fallstudienstädten. Die Verbindung empirischer Daten mit den Berichten aus der lokalen Anwendungspraxis eröffnet einen Blick in den „Maschinenraum“ der Planung – aus dem Wohnungsneubau generiert werden soll.

Die Studie zeigt, dass rund zwei Drittel der Kommunen kommunale Liegenschaftspolitik als Instrument der Stadt- und Wohnungsbauentwicklung nutzen. Oft betreiben sie eine langfristige Bodenbevorratung bzw. kaufen Flächen im Zwischenerwerb. Eigene kommunale Flächen werden häufig nach qualitativen Vorgaben bzw. Konzepten vergeben. Über 40 % der Kommunen können einen Baulandbeschluss oder eine Baulandstrategie vorweisen. Ein Baustein davon ist ein „Kooperatives Baulandmodell“, im Sinne einer verbindlichen Regelung für die Schaffung von Baurecht auf privaten Flächen, das in einem Drittel der Kommunen angewendet wird. Die Städte brauchen jedoch nach den Ergebnissen der Studie nicht nur mehr bezahlbaren Wohnraum. Sie benötigen auch Ansiedlungsmöglichkeiten für Gewerbe, Kitas und Schulen sowie Grün- und Freiflächen. Voraussetzung dafür ist die Verfügbarkeit von Boden. Insofern würde ein Fokus allein auf Fertigstellungszahlen die Vielfalt der kommunalen „Baustellen“ verkennen.

„Die Studie zeigt, dass viele Städte bereits damit begonnen haben, durch aktive Bodenpolitik Gestaltungsoptionen für die Zukunft ihrer Kommune zu gewinnen bzw. zurückzuerlangen, kommentiert Difu-Projektleiterin Ricarda Pätzold. „Diese anspruchsvolle Aufgabe braucht einen langen Atem, politische Beständigkeit, finanzielle Spielräume, instrumentelle Unterstützung, personelle Kompetenzen und nicht zuletzt innovative Bauherren.“

Weitere Informationen unter: www.difu.de/17796

Mit Baugeboten zu mehr Wohnungsbau

Der Wohnraummangel in Deutschland stellt Städte und Gemeinden vor sehr große Herausforderungen. Es muss bei der Bewältigung dieser Aufgabe jedoch nicht immer nur um die Schaffung neuer Baugebiete gehen. Auch innerhalb der Städte bestehen zahlreiche Möglichkeiten, den dringend erforderlichen Wohnungsbau zu forcieren. So gibt es viele Baulücken, Brachflächen oder Baugrundstücke, die derzeit nur als Parkplätze oder auf sonstige Weise nicht effektiv genutzt werden. Diese Potenziale müssen gehoben werden, um schnell und ohne aufwändige Planungsverfahren neue Wohnungen bauen zu können. Städte und Gemeinden sind gefordert, zunächst mit Kooperations- und Unterstützungsangeboten, notfalls aber auch unter Einsatz eines Baugebots dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken. Das Aussprechen eines Baugebots ermöglicht den Gemeinden, Eigentümerinnen und Eigentümer durch Bescheid zu verpflichten, innerhalb einer Frist ihr Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans zu bebauen oder ein vorhandenes Gebäude an bestimmte Kriterien anzupassen.

Auftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) entwickelt hat, gibt Empfehlungen und Tipps, wie Kommunen das bisher selten genutzte Instrument des Baugebots effektiv zur Schaffung von Wohnraum nutzen können. Darin zeigt das Difu Wege auf, in welchen Fällen und auf welche Weise das Baugebot einen Beitrag zur Schaffung von Wohnraum leisten kann.

„Viele Städte scheuen den vermeintlich hohen Verwaltungsaufwand bei der Aktivierung ungenutzter Baulücken für den Wohnungsbau. Bei der Entwicklung der Arbeitshilfe ging es uns daher darum, Wege für ein effizientes und zugleich rechtssicheres Vorgehen aufzuzeigen“, erläutert Prof. Dr. Arno Bunzel, Stellvertretender Direktor und Bereichsleiter Stadtentwicklung, Recht und Soziales am Difu.

Häufig reicht es bereits aus, die Option „Baugebot“ im Umgang mit Eigentümerinnen und Eigentümern von Grundstücken zu kommunizieren. Erfolgreich sind laut Arbeitshilfe Strategien, die über den Einzelfall hinaus vorhandene Potenziale identifizieren, Schwerpunkte setzen und diese Potenziale durch ein gestuftes – informelle und formelle Handlungsoptionen nutzendes – Vorgehen systematisch erschließen. Die Publikation zeigt darüber hinaus, was zur rechtssicheren Anwendung des Baugebots erforderlich ist.

Die Arbeitshilfe stützt sich auf eine Studie, die das Difu nach Abschluss der Baulandkommission im Jahre 2019 im Auftrag des BBSR 2020 und 2021 umgesetzt hatte. In der Studie erarbeiteten die Forschenden konkrete Lösungswege, wie Städte und Gemeinden das Baugebot rechtssicher, wirkungsvoll und unter effizientem Einsatz von Ressourcen anwenden können.

Weitere Informationen unter: www.difu.de/17745

Leitfaden „Kommunaler Wärmeplan“

Gemeinsam haben der AGFW | Der Energieeffizienzverband für Wärme, Kälte und KWK e. V. und der Deutsche Verein des Gas- und Wasserfaches e. V. (DVGW) einen Praxisleitfaden für die kommunale Wärmeplanung entwickelt. Dieser hilft den Kommunen bei der Erstellung eines Wärmeplans und den nachfolgenden Schritten auf dem Weg in eine klimaneutrale Energiezukunft.

Über die Landesgesetzgebung sind kommunale Wärmepläne in einigen Bundesländern wie Baden-Württemberg bereits vorgeschrieben, andere Länder ziehen nach. Auf Bundesebene soll noch in diesem Jahr ein Rahmengesetz zur kommunalen Wärmeplanung auf den Weg gebracht werden.

Der Praxisleitfaden hilft bei der informellen Planung auf Gemeindeebene und ist ein zentraler Baustein der Energiewende vor Ort. Es werden darin Mindestanforderungen für die Erstellung von kommunalen Wärmeplänen nach Gemeindegrößen formuliert und der strukturelle Aufbau eines solchen Plans erläutert. Der Leitfaden zeigt den Kommunen ihre eigenen Handlungsoptionen auf und unterstützt sie bei den ersten Schritten. Akteure, die bisher wenig mit den konkreten Anforderungen der Wärmeversorgung befasst waren, werden mit dem Leitfaden in die Lage versetzt, konkrete Ausschreibungen für Bestands-, Potenzialanalyse und Szenarienentwicklung zu formulieren. Auch Themen wie Digitalisierung, Datenschutz, Fördermöglichkeiten und Finanzierung spielen eine wichtige Rolle. Im Ergebnis werden klimaneutrale Fokusgebiete benannt. Diese dienen zur langfristigen, sicheren und wirtschaftlichen Versorgung der Gemeinde und bilden die Grundlage der kommunalen Planung der Wärmewende.

Weitere Informationen unter www.agfw.de/startseite/leitfaedenumsetzungshilfen