Resiliente Quartiere: Ein eigenes Ökosystem

Gemischt genutzten Stadtquartieren liegt am besten immer ein übergeordnetes Konzept zugrunde, das aus den lokalen Lebensinteressen der betroffenen Menschen sowie den wirtschaftlichen Interessen und dem sozialen Verständnis der Quartiersentwickler und Investoren entstanden ist. Ein Konzept, das den dort wohnenden und arbeitenden Menschen eine Identifikation mit ihrem sozialen und gebauten Umfeld ermöglicht und das auf eine langfristige und damit nachhaltige Zukunft ausgerichtet ist. Ihr gegenwärtiger Bestand sollte sich durch kontinuierliche Anpassungen jeweils aktueller wirtschaftlicher, gesellschaftlicher, ökologischer, sozialer und sozio-kultureller Gegebenheiten und Ziele weiterentwickeln und zu messbaren Ergebnissen und Erfolgen führen.

Solche Quartierskonzepte verbinden auf Dauer alle Akteure eines Quartiers, Bewohner und Erwerbstätige, Entwickler, Eigentümer und Investoren und sichern deren jeweiligen Erwartungen und Wertvorstellungen. Dabei sind mehrere Aspekte zu berücksichtigen: lokale Gegebenheiten wie Infrastruktur und Lebensinteressen der Menschen, ein umfassender Beitrag zur Nachhaltigkeit, ein ausgeprägtes soziales Verständnis sowie zukunftsweisende Gedanken zur Digitalisierung.

Das Stadtquartier spiegelt den Leitgedanken als Stadt der kurzen Wege. Unnötige Distanzen werden vermieden, das Verkehrsaufkommen wird reduziert. Aus Sicht des Projektentwicklers und Initiators steht fast immer die Lage im Vordergrund. Sie ist die Basis für Kalkulation und Konzept. Aus der Lage innerhalb der Stadt heraus bestimmen sich die verschiedenen Nutzungen, die sich in einem Quartier zu einer Gesamtheit verbinden und in das Umfeld ausstrahlen. Nutzungsvielfalt bringt Lebendigkeit, meidet Monotonie der Lebensformen, sorgt für ganztägige Bewegung und Präsenz, lässt das Quartier mit den sich verändernden Anforderungen der Zeit wachsen und sich daran anpassen. Ein Quartier ist also nie fertig. Es muss offen sein für die Menschen, die darin wohnen, arbeiten, ihre Freizeit gestalten. Deswegen ist Nutzungsvielfalt die Grundlage eines lebendigen Innenstadtquartiers.

Das Quartier ist Teil unserer städtischen Umwelt. Seine Zukunft ist grün, klimaneutral und CO2-reduziert, es verbindet die gebaute mit der natürlichen Umwelt, bringt Bäume und Pflanzen zurück in unsere betonierte und versiegelte städtische Lebenswelt und reduziert den Autoverkehr. Sein Anspruch ist die nachhaltige Werterhaltung und die auf Dauer damit einhergehende soziale Werterhöhung durch sich verfestigende menschliche Bindungen.
Beispiel für ein derartiges Projekt ist das gemischt genutzte Stadtquartier maxfrei von den Projektentwicklern INTERBODEN und HAMBURG TEAM, welches bis Ende 2024 fertiggestellt sein wird.

Gemeinsam leben

Im beliebten Düsseldorfer Stadtteil Derendorf nimmt die Idee vom „Quartier der Zukunft“ Gestalt an: maxfrei verspricht MAXimale FREIheit. Als neuer Lebensmittelpunkt rund um die ehemalige Gefängniskapelle der Ulmer Höh‘ an der Ulmenstraße entstehen mehr als 500 Wohnungen und ca. 16.000 m² Büro- und Gewerbeflächen, die von einem umfangreichen Service-Angebot sowie einem Mix aus Gastronomie, Bio-Supermarkt, einem Spielplatz, belebten Innenhöfen sowie einer fünfzügigen Kindertagesstätte begleitet werden.

Mit seinem innovativen, flexiblen und lebensnahen Ansatz wird das Quartier zum Begleiter durchs Leben, der mit seinen Bewohnern und Nutzern wächst und eine soziale Durchmischung bietet. Um das zu garantieren sind neben rund 200 freifinanzierten Wohnungen ca. 170 geförderte Wohnungen und ca. 170 geförderte Studentenapartments Teil des Quartierskonzepts. Zudem wird die ehemalige Gefängniskapelle der Ulmer Höh’ zum Mittelpunkt des Quartiers. Als Genius Loci ist die Kapelle von höchster Bedeutung. Sie vereint die 120-jährige Historie des Areals mit dem Quartier von morgen und gibt ihm gleichzeitig eine neue Identität.

In Richtung Zukunft gedacht

Als modernes Stadtquartier geht maxfrei in gleich mehreren Bereichen konkret nach vorn und transferiert Zukunftsthemen wie Bildung, Digitalisierung und Nachhaltigkeit in den Quartiersalltag. Das öffentlich geförderte Studentenwohnheim mit rund 170 vollmöblierten Apartments vereint alle diese Themen in einem: Es entstehen zwei Gebäude, die durch eine Brücke aus einer verglasten Holzkonstruktion verbunden sind. Hierin befindet sich über zwei Ebenen ein großes Gemeinschaftswohnzimmer mit Aufenthalts- und Begegnungsmöglichkeiten. Ein Highlight ist der große Außencampus, der sich zwischen den beiden Gebäuden entfaltet und als Treffpunkt dient. Es gibt zahlreiche Gemeinschaftsräume, die von den Studenten genutzt und sogar von ihnen vermietet werden können: Dazu gehört ein Kinoraum für Filmabende, eine Gemeinschafts­küche, Lernräume sowie ein Waschcafé und Co-Working Spaces. Die Mieter des Studentenwohnheims sind zugleich auch Mitglieder eines eingetragenen Vereins, der insbesondere das Ziel der Selbstverwaltung hat. Hier lernen die jungen Menschen, was es bedeutet, Verantwortung zu übernehmen und Entscheidungen zu treffen.

Auch die Tatsache, dass die digitale Vernetzung einen Großteil des modernen Lebens in den virtuellen Raum überträgt, ist in das Quartierskonzept integriert: Eine eigene Quartiersapp, die zur Kommunikation, der Steuerung von Smart Home und dem Abrufen von Serviceangeboten dient, schlägt nutzerfokussiert und alltagsnah den Bogen in die digitale Zukunft. Für die Serviceangebote sowie das Property Management zeichnet sich die zu INTERBODEN gehörende Tochtergesellschaft 3KOMMA1 verantwortlich. Dadurch wird der gesamte Lebenszyklus des Stadtquartiers von Projektentwicklerseite abgedeckt. Die Kommunikation mit 3KOMMA1 oder die Einsicht in Dokumente, wie etwa den Kauf- oder Mietervertrag, lassen sich komplett über die Quartiersapp steuern. Die hier angebotenen Dienstleistungen, für die ein breites Dienstleisternetzwerk zur Verfügung steht, gehen von Reinigungs- und Hausmeisterservices über das Anmieten von Gästeapartments im Quartier bis hin zur Annahme und Abgabe von Paketen.

Ein grünes Quartier

Was begrünt werden kann, wird auch begrünt. Insgesamt verfügt das Quartier bei einer Gesamtgröße von 35.000 m² über rund 15.000 m² Grünfläche, die sich über Park-, Gartenanlagen und Dächer erstreckt. Das entspricht mehr als zwei Fußballfeldern mitten im Zentrum von Düsseldorf. Rund 120 neu gepflanzte Bäume mit extra viel Boden zum Wachsen spenden kühlenden Schatten, binden CO2 und reichern die Artenvielfalt an. Als wenn es der Zufall nicht anders gewollt hätte, findet sich eine ganz besondere Blume in den farbenfrohen Beeten wieder: Saponaria lempergii ‚Max Frei‘, die Namenscousine des Quartiers. Ein großer Spielplatz, ein Wasserspiel sowie die Sitztreppe als offener Quartierstreff verbinden nachhaltige mit sozialen Aspekten – ein Naherholungsgebiet direkt vor der Haustür. Die weitläufige Parkanlage ist für die Öffentlichkeit zugänglich, so öffnet sich maxfrei auch Nachbarn und Besuchern. Für die Bewohner stehen private Gärten in den Innenhöfen und Dachgärten zur Verfügung.

Ein Vorbild in Sachen Nachhaltigkeit

Das viele Grün ist nicht nur schön anzusehen: Zu dem gebundenem CO2 durch die zahlreichen Bäume kommen jährlich rund 160 t CO2-Ersparnis durch die Photovoltaikanlagen, die auf den Dächern der einzelnen Gebäude in­stalliert werden. Mehr als 1.100 Module produzieren rund 400.000 kWh klimafreundlichen Öko-Strom, was in etwa dem Verbrauch von rund 200 Haushalten jährlich entspricht. Der produzierte Strom und der eigene Verbrauch lassen sich bequem über die Quartiersapp nachverfolgen. Alle Wohngebäude werden gemäß den Anforderungen des Effizienzhauses 55 nach BEG WG gebaut. Die Dächer sind mit einer Flächenentsiegelung sowie Regenrückhaltung versehen.

Die Stadt der Zukunft ist autofrei
Wenn es um die Stadt der Zukunft geht, steht eine These ganz oben: Der urbane Raum von Morgen ist autofrei. maxfrei zeigt, dass dieser Ansatz längst reif für den Alltag ist. Um Ressourcen zu schonen, die Luftqualität zu verbessern und eine ruhige, entspannte Atmosphäre zu schaffen, wird auf dem gesamten Areal – mit Ausnahme von fünf Stellplätzen am maxfrei Platz vor der Kapelle – auf oberirdischen Pkw-Verkehr verzichtet. Neben einer sehr guten Anbindung an den ÖPNV, gibt es ein umfangreiches Mobilitätsangebot: Car- und Bike-Sharing sowie E‑Mobilitäts-Angebote verringern den Autoverkehr in der Quartiersumgebung und bieten den Bewohnern und werktätigen Menschen eine umweltschonende Alternative zum eigenen Auto.

Bei rund 500 Wohneinheiten ist das erwartete Paketaufkommen durch Online-Shopping enorm. Damit nicht im Minutentakt die Lieferfahrzeuge rund um das Quartier fahren, wurde eine Kooperation mit einem lokalen Logistikanbieter geschlossen. Alle Pakete werden außerhalb der Innenstadt gesammelt und in elektrifizierten Fahrzeugen zum Service-Point oder in eine der Paketboxen geliefert.

Die Sicherheitsklammer für das Quartierskonzept

Die Herausforderung bei derartigen langfristig angelegten und auf die Nutzer ausgerichteten Konzepten ist der Eigentümerwechsel im Lebenszyklus. Unterschiedliche Nutzungsarten wie die Bürogebäude, das Studentenwohnheim und das geförderte Wohnen gehen an unterschiedliche Investoren, die freifinanzierten Eigentumswohnungen gehen in einer Eigentümergemeinschaft auf. Das birgt die Gefahr, dass individuelle Einzelinteressen verfolgt werden und der Gemeinschaftsgedanke mit all seinen Bausteinen ins Hintertreffen gerät. In der Bewirtschaftung des Quartiers ergibt da ein ganzheitliches Quartiersmanagement Sinn, dass das Ursprungskonzept der Projektentwickler sichert.

Ein ganzheitliches Quartiersmanagement will die Immobilie, seine Akteure und deren Umwelt während der Nutzungsphase aus der Vogelperspektive gesamthaft betrachten und aktiv betreuen. Alle am Quartier beteiligten Parteien verfolgen darauf abgestimmte, gemeinsame Ziele, deren Einhaltung und Erreichen immer wieder überprüft und gemessen wird. Dies kann in enger Absprache der Vertreter der unterschiedlichen Disziplinen erfolgen oder unter dem übergreifenden Dach mehrerer oder aller dieser Aufgabenbereiche – immer mit sehr starker regionaler Verwurzelung.

Diese ganzheitliche Betrachtungsweise will das Stadtquartier über den gesamten Lebenszyklus als nutzungs-, funktions- und prozessübergreifendes Netzwerk begreifen. Bei Bestandshaltern, institutionellen Investoren und Family Offices gewinnt die gesellschaftliche Verantwortung, d. h. die ökologische und soziale Perspektive im Hinblick auf die langfristige Werthaltigkeit ihrer Immobilien, eine zunehmende Gewichtung – umso mehr ist es geboten, heute schon die Anforderungen von morgen in die Neu-Entwicklungen zu integrieren und durch eine langfristige, sorgfältige Verwaltung zu sichern. Eine nur auf die Projektierungsphase beschränkte, rein renditeorientierte Betrachtung steht in diametralen Gegensatz zur Zukunftsfähigkeit eines Stadtquartiers. Sie greift deutlich zu kurz.

Wer beispielsweise als Investor ein Quartier erwirbt, kauft mehr als nur Mietverträge, Geldflüsse und Vertragslaufzeiten. Der Nutzer mit seinen Wünschen und Anforderungen will nicht nur auf Rendite und Zahlen reduziert werden. Eine hohe Identifikation mit dem Standort führt zu Standorttreue und weniger Nutzerwechseln, die aufgrund von Leerstand oder Renovierungen aus Investorensicht sehr teuer sind. Dagegen lässt die dauerhafte Wertschätzung aller Beteiligten das Vertrauen untereinander wachsen und verbessert das Kommunikationsklima im Quartier. Genau diese Scharnierfunktion übernimmt der Quartiersmanager als zentraler lokaler Ansprechpartner für die Umsetzung der Interessen privater Eigentümer, Investoren, Bewohner und der im Quartier arbeitenden Menschen.

Aufgaben und Verantwortung des Quartiersmanagements

Das Besondere an der Entwicklung gemischt genutzter Innenstadtquartiere ist ihre Umfänglichkeit, ihre Komplexität im Zusammenspiel der unterschiedlichen Erwartungen und Aufgabenbereiche – verbunden mit den damit einhergehenden Chancen, aber auch Risiken. Hier den richtigen Mix der Nutzungen zu finden, ist die Herausforderung des Projektentwicklers. Die verwaltende Seite muss dieser Vielfalt gerecht werden und den Bewohnern gleichermaßen wie den Gewerbetreibenden im Blick haben: die vielschichtigen Querverbindungen zwischen Nutzer, Investor und Wirtschaftlichkeit, Verwaltung und Service.

Dabei steht „Verwaltung“ hier als Sammelbegriff für Facility-, Property-, Asset- und Fonds-Management. Es ist keinesfalls immer sauber geklärt, wo der Verantwortungsbereich des einen aufhört und der des anderen anfängt. Was erwartet der Quartierbewohner vom Verwalter und mit welcher Reaktionsgeschwindigkeit? Was wiederum kann der Verwalter selbst entscheiden und für welche Instandhaltung oder für welchen Zusatzwunsch des gewerblichen Mieters muss er den Eigentümervertreter, den Asset- oder gar den Fondsmanager fragen?

Die Einführung eines Quartiersmanagements mit einem echten Gesamtverantwortlichen und Mediator aller Interessen ist bei gemischt genutzten Stadtquartieren ein Gebot der Zeit. Die Strukturen mit ihren vielfältigen Verbindungen und Verflechtungen sind zu komplex, um sich allein überlassen zu bleiben. Hier gleicht der Quartiersmanager sehr stark seinem rein gewerblichen Pendant, dem Center-Manager. Die Funktions- und Lebensfähigkeit eines Quartieres will kontinuierlich und professionell unterstützt und gesteuert werden. Dafür bietet sich das Quartiersmanagement-Team mit seiner hohen örtlichen Präsenz an. Alle betroffenen Stakeholder finden darin ihren vermittelnden Ansprechpartner. Soziale, ökologische oder kulturelle Belange der Menschen im Quartier, der Gesellschaft im Umfeld, werden dabei ebenso berücksichtigt wie die wirtschaftlichen Perspektiven der Investoren und Eigentümer. In Gegenwart und Zukunft rücken beide Seiten immer enger zusammen und finden mit dem Quartiersmanagement ihre gemeinsame Plattform.

Der zunächst vermeintliche höhere (Zusatz-)Aufwand wird mehr als kompensiert durch die besseren, problemloseren Beziehungen zwischen den Parteien, Verschlankung und Verbesserung der Prozesse mit nennenswerten Effizienz- und Effektivitätsgewinnen und damit möglicherweise verbundenen Kosteneinsparungen. Wenn am Ende nicht einseitige Sichtweisen der Auftraggeber stehen, sondern das Stadtquartier als Ganzheit, dann ergeben sich hervorragende Win-win-win-Ergebnisse für alle drei Parteien und ihr gesellschaftliches Umfeld.

Die Autoren

Jan Halstenberg
Jan Halstenberg ist beim 3KOMMA1 Quartiers­management im Bereich Investment Management Quartiere tätig. Er hat den Master of Science im Fachbereich Real Estate Management abgeschlossen und ist nebenberuflich als Dozent für Immobilienökonomie an der IU – internationale Hochschule tätig. Seine Masterarbeit hat er zum Thema „Resiliente Quartiere – Ganzheitliche Konzeptionierung eines übergeordneten Quartiersmanagements zur Schaffung eines synergetischen Ökosystems Quartier“ verfasst, berät in seiner aktuellen Funktion zu diesem Themenkomplex, erstellt Konzepte im Bereich Quartiere sowie Quartiersmanagement für renommierte Quartiersentwicklungen und ist Teil der Kompetenzgruppe Stadt- und Quartiersentwicklung der gif e. V.

Silke Blumhoff
Silke Blumhoff ist Leiterin Quartiersmanagement bei 3KOMMA1. Sie verbindet durch ihren beruflichen Werdegang über 15-jährige Erfahrungen aus dem Shoppingcentermanagement mit der Projektentwicklung von Quartieren. Hierbei hat sie vor allem im Bereich Transaktionen und Sales gearbeitet und in diesem Kontext die Bedürfnisse von Investoren, städtischen Beteiligten und Nutzern kennen gelernt.

www.3KOMMA1-quartier.de