Potenzialanalyse für Baugrundstücke: Digitalisierung

Für die WBM stellt es eine besondere Herausforderung dar, dass einfach erschließbare Baugrundstücke kaum noch zur Verfügung stehen. Denn als landeseigenes Wohnungsbauunternehmen haben wir die Aufgabe, bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung in Berlin zu schaffen. Wirtschaftliche Faktoren spielen also eine große Rolle. Die Hälfte unserer Neubauwohnungen bieten wir für Inhaber eines Wohnberechtigungsscheins zu einer Einstiegsmiete von 6,50 Euro pro m² nettokalt an. Unter diesen Refinanzierungsbedingungen Baugrundstücke auf dem freien Markt zu erwerben, ist kaum noch möglich. Daher überträgt unser Gesellschafter, das Land Berlin, uns Grundstücke aus öffentlichem Besitz oder wir prüfen Nachverdichtungspotenziale auf unseren Flächen.

Um günstige Mieten realisieren zu können, müssen wir strikt auf Wirtschaftlichkeit achten – sowohl bei den Bau- als auch bei den Unterhaltskosten – und unsere internen Prozesse schlank halten. Gleichzeitig wächst in den heute schon hoch verdichteten Innenstadtbezirken, in denen wir als Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte unseren Schwerpunkt haben, die Kritik an Neubauvorhaben, die Ansprüche an Partizipation steigen ständig.

Eigene und potenziell zu akquirierende Flächen müssen daher möglichst schnell und effizient nach möglichst einheitlichen Kriterien auf ihr Bebauungspotenzial überprüft werden. Bisher wurden in dieser Phase der Grundlagenermittlung die meisten Daten händisch zusammengetragen und analysiert. Könnte man diesen Prozess digitalisieren und automatisieren, wären enorme Effizienzreserven zu heben. Gemeinsam mit dem Berliner Startup „form follows you“ haben wir genau das getan und eine Digitalisierungsstrategie für die Durchführung von teilautomatisierten Baumassenanalysen entwickelt.

Ziel ist es, durch die dynamische Abfrage von frei verfügbaren, städtischen Datensätzen sowie der Analyse von Grundstücken aus dem Portfolio der WBM eine schnelle Aussage über mögliche Bebauungspotenziale treffen zu können. Im Prozessverlauf werden die ermittelten Möglichkeitsräume der Grundstücke mit überschlägigen Bauvolumen belegt, um ein schnelles sowie aussagekräftiges Bebauungsszenario zu erzeugen. Dieses Bebauungsszenario dient der überschlägigen Ermittlung der Grundstückspotenziale sowie -bewertungen und kann nachfolgend als Grundlage für weitere Verhandlungs- und Planungsschritte genutzt werden.

Die zuvor eingesetzte Arbeitszeit, die durch das händische Ermitteln der städtischen Daten, Überprüfen der Planungsrestriktionen sowie Anfertigen von Baumassenstudien anfiel, wird auf ein Minimum reduziert. Gleichzeitig erhebt dieses Verfahren wertvolle Informationen zu Grundstücken, die das bestehende Portfolio-Management anreichern und ergänzen.

Das Modell ist ebenso informiert wie informativ, denn auf Grundlage der aktuellen Datenlage können Grundstücke auf ihre Potenziale und Eignung überprüft sowie Datensätze angereichert werden. Es ist schnell, denn die Teilautomatisierung einzelner Prozessschritte verkürzt den Weg zum Wissen über Grundstückspotenziale und Bebauungsszenarien. Und es ist interaktiv, denn im weiteren Aushandlungsprozess mit unterschiedlichen oder zur Ergänzung unvollständiger Datensätze, ist eine händische Setzung von Daten stets möglich.

Open-Data-Strategie

Wir machen uns den Umstand zunutze, dass der Stadtstaat Berlin seit Jahren eine konsequente Open-Data-Strategie verfolgt und eine Fülle von Daten öffentlich, niedrigschwellig und kostenlos zur Verfügung stellt. Diese frei zugänglichen städtischen Daten wurden von Planern bisher nur selten oder nicht ausschöpfend genutzt. Dazu gehören in Berlin insbesondere die Open-Data Plattform (daten.berlin.de) sowie der FIS-BROKER (fbinter.stadt-berlin.de), die ressortübergreifende GIS-Plattform des Landes Berlin.

Zudem stellt Berlin ein stadtweites, lasergescanntes 3D-Stadtmodell über das Business-Location-Center seiner Wirtschaftsfördergesellschaft „Berlin Partner“ zur Verfügung (www.businesslocationcenter.de/berlin3d-downloadportal). Die hier erfassten Geometrien Berliner Gebäude lassen sich auf Anfrage eines gewünschten Kartenausschnitts über das Webportal in einer Auswahl verschiedener Dateiformate herunterladen. Darüber hinaus nutzen wir die Open-Source Stadtinformationen von Open Street Map. Die zur Verfügung gestellten Daten bieten eine große Bandbreite laufend aktualisierter Informationen zu städtischen Funktionen wie Bildungs und Sporteinrichtungen, öffentlichem Nahverkehr, Einzelhandel und vielem anderen mehr. Nicht automatisch ausgewertet werden Bebauungspläne. Hier sind Datenlage und -formate zu heterogen, was vor allem an den weit auseinanderliegenden Entstehungsdaten liegt.

Drei Schritte der Analyse

Wie funktioniert die digitale Potenzialanalyse im Einzelnen? Sie geht in drei großen Schritten voran: Analyse der städtebaulichen Potenziale, Analyse des Baufelds und Erstellung von Bebauungsszenarien.

In einem ersten Schritt werden die städtebaulichen Potenziale abgefragt. Diese sind vor allem durch Distanzen und Erreichbarkeit geprägt. Mittels dynamischer Parameter zur Bestimmung von Einzugsgebieten und fußläufigen Distanzen werden festgelegte städtische Infrastrukturen im Umkreis abgefragt. Das System überprüft die Versorgungslage am Standort, gleicht sie mit definierten Richtwerten ab und ordnet sie der festgelegten Gewichtung entsprechend in die jeweilige Bewertungsmatrix ein. Bewertet werden Öffentlicher Personennahverkehr (U- und S-Bahn, Tram sowie Bus), Bildung (Schulen und Kindertagesstätten), Nahversorgung (Einzelhandel und Gastronomie) sowie Erholung (Grün- und Spielflächen).

Im zweiten Schritt wird das Baufeld an sich analysiert. Hier werden Analysemethoden mit direktem Grundstücksbezug angewendet. Aus den Daten des 3D-Stadtmodells von Berlin können die Gebäudehöhen und daraus folgend die geltenden Abstandsregelungen durch die umliegende Bebauung gewonnen werden. Außerdem werden Parameter wie Besonnung, Außenraumqualitäten sowie Einsehbarkeiten (Sichtachsen) gemessen und in Standortempfehlungen übertragen. So können bereits Empfehlungen für die Aufteilung des Grundstücks, Vorzugsflächen für den Baukörper, die Gewerbeunterlagerung und Außenraumqualitäten gegeben werden.

Gebäudetypologie und grundstücksbezogene Qualitäten

Da wir als landeseigenes Wohnungsbauunternehmen den primären Auftrag haben, leistbaren und sozialen Wohnraum zu schaffen, stehen wir unter einem hohen Wirtschaftlichkeitsdruck beim Bau und der späteren Bewirtschaftung. Diese wirtschaftlichen Faktoren haben wiederum prägende Auswirkungen auf das Bauvolumen. Die Gebäudekubatur sollte sich demnach z. B. in einem vordefinierten Rahmen bewegen sowie auf Rücksprünge und Gebäudestaffelung nach Möglichkeit verzichten. Die Hochhausgrenze darf nur ab einer gewissen Geschosszahl überschritten werden. Auch diese Parameter berücksichtigt die digitale Potenzialanalyse.

Zunächst errechnet das System den Bauraum innerhalb des Grundstücks, der in einer geschossweisen Abstufung gemäß Berliner Bauordnung realisierbar wäre. Dieses Volumen ist die Grundlage für weitere Analysen. Hier fließen dann auch WBM-interne Vorgaben unter anderem zu Geschosszahl und -höhe, Gebäudetiefe, Abstandsflächen und Anzahl der Wohnungen ein. Die sechs landeseigenen Wohnungsbauunternehmen in Berlin haben gemeinsam Typenhäuser entwickeln lassen. Die Typenhaus-Maße wurden ebenfalls in das System übertragen. In der Baufeldanalyse wird daher auch geprüft, ob das jeweilige Grundstück grundsätzlich für die Bebauung mit einem Typenhaus infrage kommt und wenn ja, mit welchem.

Es folgen Analysen, die den Bebauungsvorschlag mit den spezifischen Gegebenheiten des Grundstücks vernetzen: Die Besonnungsanalyse untersucht sowohl über den Tag, als auch über das Jahr verteilt die Sonneneinstrahlung auf die zu untersuchenden Geometrien. Dabei spielen einerseits die Belichtungsqualitäten der Neubauten eine Rolle, andererseits die Auswirkung der potenziellen Neubauten auf die Bestandsbebauung. In Verbindung mit der Analyse von Baumbestand und Sichtachsen gewinnen wir weitere wichtige Informationen über die Positionierung des potenziellen Bauprojekts. Der Datensatz „Gewerbestandort“ beschreibt den räumlichen Schwerpunkt, an dem sich eine Gewerbenutzung anbietet. Wenig überraschend spielt hier die Nähe zur Straße sowie eine gute Einsehbarkeit und Erreichbarkeit von öffentlichen Straßen und Wegen eine große Rolle. Somit kann schnell festgestellt werden, ob es interessant ist Grundstücke mit einem erhöhten Gewerbeanteil zu entwickeln.

So können wir eine Vielzahl von Varianten und Szenarien durchspielen. Neben der immensen Zeitersparnis durch die automatische Berücksichtigung des Regelwerks sowie der vorangegangenen Grundstücksanalyse, liefert der Workflow eine Vielzahl an räumlichen Analysen für jedes Bebauungsszenario. Visualisiert werden die Analyse-Ergebnisse in Farbkodierungen, Tabellen und Heat-Maps sowie 3D-Darstellungen. Diese werden auf Datenblättern zusammengefasst und zur schnellen Orientierung verdichtet. Wir können diese Daten auch in einer späteren Phase des Projekts bei anstehenden Partizipationsverhandlungen mit der Anwohnerschaft nutzen und Konfliktpotenziale besser einschätzen. Die Digitale Grundstücksund Potenzialanalyse ermittelt in ihrer Anwendung eine Vielzahl an wertvollen Informationen und Analyseergebnissen. So kann das System in Zukunft auch Hilfestellung bei gesamtstrategischen Entscheidungen für das Unternehmen leisten.

Kooperation von WBM und Form Follows You

Die Digitale Grundstücks- und Potenzialanalyse ist bereits die zweite Kooperation der WBM mit „Form Follows You“. Im ersten Pilotprojekt hatten wir gemeinsam eine App zur Darstellung unserer Bauvorhaben in Partizipationsverfahren entwickelt. Durch ihre intuitive Bedienung und die plastische, dreidimensionale Darstellung ermöglicht sie den Dialog zwischen Experten und Laien auf Augenhöhe. Wir verstehen die Digitale Grundstücks- und Potenzialanalyse als wichtige Hilfestellung in unseren Planungsprozessen. Sie ersetzt nicht Erfahrung und Können unserer Architekten und Bauingenieure, entlastet sie aber von zeitaufwändiger Kleinarbeit und liefert eine erste Einschätzung. Haben wir uns für einen Projektstandort entschieden, können wir die Ergebnisse als eine sehr gute Basis für die weiteren, vertiefenden Schritte der Projektentwicklung nutzen. Das neue Tool muss sich jetzt in der Praxis bewähren. In der Entwicklungsphase haben wir es an einigen Grundstücken in unserem Portfolio mit unterschiedlichen Randbedingungen getestet. Nun setzen wir es zur Weiterentwicklung unserer Bestände ein.

Die Autorin

Christina Geib
Christina Geib ist seit April 2015 Mitglied der Geschäftsführung der WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH. Frau Geib verfügt über langjährige Erfahrung in der Immobilien- und Finanzwirtschaft. Zuvor war sie als Head of Finance and Accounting für die Tishman Speyer Properties Deutschland GmbH tätig. Ihre weiteren beruflichen Stationen lagen bei der Dresdner Bank, der KfW und bei dem Beratungsunternehmen PwC. Christina Geib ist Diplom-Kauffrau (Universität Passau) und U.S. Certified Public Accountant.

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