Im Gespräch mit Dr. Ingrid Vogler & Dr. Hans-Joachim Riechers: Dekarbonisierung der Wohnungswirtschaft

Was hat Sie als Verbände dazu bewogen, gemeinsam die Studie „Klimaneutrale vermietete Mehrfamilienhäuser“ in Auftrag zu geben?

Dr. Ingrid Vogler: Alle sind sich einig, dass der Gebäudebestand klimaneutral werden muss. Es existieren aber unterschiedliche Vorstellungen davon, was nun im Gebäudebereich nicht nur technisch machbar, sondern gleichzeitig auch leistbar ist. Wir wollten sowohl die praktische Erfahrung der Wohnungsunternehmen als auch die Expertise von Professor Bienert nutzen, um eine wissenschaftlich abgesicherte Grundlage zu haben, mit der wir in die Politik und die Öffentlichkeit gehen können.

Dr. Hans-Joachim Riechers: Die Gemeinsamkeit ergab sich daraus, dass wir als Verband manchmal in die Ecke gestellt werden, ohne Rücksicht auf Wirtschaftlichkeit und Nutzen möglichst dicke Dämmschichten zu fordern – was noch nie der Wahrheit entsprochen hat. Mit diesem Vorurteil wollten wir aufräumen und durch die gemeinsame Studie mit der Wohnungswirtschaft auf eine von beiden Seiten getragene Argumentationslinie kommen. Und das ist uns gelungen.

Vogler: Tatsächlich war die Zusammenarbeit sehr hilfreich, weil es in der Projektsteuerungsgruppe eine direkte Zusammenarbeit mit Unternehmervertretern der Wohnungswirtschaft und Unternehmervertretern der Hersteller von Dämmsystemen gab.

Was sind die wichtigsten Stellschrauben und Bedingungen, um die Ziele der Dekarbonisierung im Bereich der Wohnungswirtschaft erreichen zu können?

der Hand – und die Studie von Professor Bienert hat es noch einmal bestätigt: Wir müssen bei jedem Gebäude den Energieverbrauch so weit senken, dass der verbleibende Energiebedarf effizient mit erneuerbarer Energie gedeckt werden kann. Nicht mehr und nicht weniger. Dazu passt auch das Ergebnis einer weiteren Studie1, in der gezeigt wird, dass weder die Strom- noch die Netzkapazitäten ausreichen, um alle Gebäude auf erneuerbare Energie umzustellen, wenn nicht zunächst der Energiebedarf reduziert wird. Das geht meist mit einer entsprechenden Wärmedämmung einher. Damit wird verhindert, dass die wertvolle Energie gleich wieder durch die Außenwände nach draußen geheizt wird. Man braucht weniger Energie zum Heizen und kann Zeiten, in denen kein Strom zur Verfügung steht, in einem gedämmten Gebäude deutlich besser überbrücken.

Vogler: Die entscheidende Frage aus Sicht der Wohnungswirtschaft ist aber: Wie viel Dämmung ist für möglichst viele Gebäude leistbar? Die Wohnungsbauunternehmen müssen so handeln, dass weder sie selber noch die Mieter finanziell überfordert werden. Mit hohen Effizienzhausstandards ist niemandem gedient, aber das Notwendige muss gemacht werden. Und da haben wir in der Studie auf der Grundlage einer ganz guten Datenbasis herausgefunden, dass eine weitere Verschärfung der Gebäudestandards – über die heutigen hinaus – den realen Verbrauch in Mehrfamilienhäusern kaum noch senkt. Bei einem gemessenen Endenergieverbrauch von 80 kWh pro m2 und Jahr ist meistens Schluss. Unter diesen Wert lässt sich im Mietwohnungsbereich der Energieverbrauch in der Praxis selbst mit aufwendigen Maßnahmen kaum senken, auch wenn theoretische Bedarfsberechnungen zu anderen Ergebnissen kommen. Gleichzeitig steigen die Kosten überproportional an. Selbst volkswirtschaftlich ist es deshalb sinnvoller, möglichst viele Gebäude mit Augenmaß zu modernisieren und den verbleibenden Bedarf mit erneuerbarer Energie zu decken. Ein hochgerüstetes energetisches Modernisieren, auch als „Tiefensanierung“ bezeichnet, ergibt weder für Wohnungsunternehmen noch für die Mieter Sinn. „Viel Zusatzaufwand bei nur geringem Mehrnutzen“ heißt es in der Studie.

Wie bewerten Sie das Verhältnis von Baukostensteigerungen für höhere Energieeffizienzstandards zum sinkenden Energieverbrauch und folglich sinkenden Betriebskosten?

Vogler: Es ist ein weitverbreiteter Irrtum, dass sich im Gebäudebereich alle Maßnahmen zur Energieeinsparung wie von Zauberhand durch Energiekosteneinsparungen amortisieren. Im Neubau amortisieren sich die Zusatzkosten zur Erreichung eines EFH 40 Standards in der Warmmiete nie. In der Studie stiegen die Vermeidungskosten in der Bestandssanierung von typischen 4 bis 8 Euro pro vermiedene kWh in höheren Sanierungsleveln schnell auf 10 bis 14 Euro/kWh an. Achtung: Das sind Preise aus den Jahren vor 2022!

Riechers: Ich möchte aber anmerken, dass es nicht die Wärmedämmung an sich ist, die überproportional zur Baukostensteigerung beiträgt. Gerade beim EFH 40 Standard ist es die Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung (WRG) mit Investitionen und – vor allem im Mehrfamilienhausbau – laufenden Betriebs- und Wartungskosten. Es geht auch um schwierigere Fensteranschlüsse, Ausschluss von Wärmebrücken z. B. durch Abriss und Neubau von Balkonen und um Leerzug der Wohnungen für tiefgreifende energetische Modernisierung. Die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V. hat schon vor einigen Jahren festgestellt, dass der weitaus höhere Anteil der Kostensteigerung auf die Ausbaugewerke mit den Bauelementen (Fenster/Türen) und der Anlagentechnik (Heizung/Lüftung) entfällt und nicht auf die Dämmung. Klar ist aber auch, dass Bewohner von energetisch sanierten Gebäuden aller Standards von der durch den Angriffskrieg auf die Ukraine ausgelösten Preisexplosion für Gas, Strom oder Öl kaum betroffen waren.

Aktuell liegt die deutsche Neubaurate bei niedrigen 0,6 %. Ist die Modernisierung von bestehenden Immobilien ein Schlüssel zur Erreichung der Klimaziele?

Riechers: Die Studie bringt es treffend auf den Punkt. „Circa 80 % der im Jahr 2045 genutzten Gebäude sind bereits heute vorhanden. Vor dem Hintergrund der geringen deutschen Neubaurate […] ist deshalb die Modernisierung der bestehenden Immobilien ein Schlüssel zur Erreichung der Klimaziele.“ Allerdings besteht vielfach die Auffassung, dass die Klimaneutralität allein mit einer Umstellung der Heiztechnologie und des Energieträgers zu schaffen ist. Das stimmt so aber nicht. Wir haben ganz aktuell eine Untersuchung dazu durchgeführt. Und herausgekommen ist, dass gerade einmal die Hälfte unseres Gebäudebestands im Ist-Zustand für den effizienten Betrieb einer Wärmepumpe geeignet ist. Die andere Hälfte erfüllt diese Mindestvoraussetzungen nicht, muss also erst einmal fit gemacht werden für den effizienten Betrieb einer Wärmepumpe bzw. den Umstieg auf erneuerbare Energie. Warum also Eigentümer solcher Gebäude dazu zwingen, dennoch eine Wärmepumpe einzubauen?

Vogler: Der Neubau verursacht in jedem Fall mehr CO2-Emissionen, wenn nicht im Betrieb, dann beim Bau. Dennoch ist er angesichts anhaltender Zuwanderung dringend nötig, wir sehen mit großer Sorge die Neubauzahlen immer weiter zurückgehen. Aber die Klimaziele entscheiden sich natürlich im Bestand. Als Wohnungswirtschaft tun wir, was wir können, aber derzeit können wir immer weniger: Sinkende Förderintensitäten bei Unsicherheit über die Förderung, massiv gestiegene Baupreise, in kurzem Zeitraum historisch schnell gestiegene Zinsen und politisch gedeckelte Mieten sind eine Mischung, die Investitionen erschwert. Wo 2019 100 Euro investiert wurden, müssen es heute 141 Euro sein, um dieselbe Bauleistung zu erhalten.

Welche Maßnahmen zeigen hier die höchsten Effekte?

Riechers: Es ist immer eine Wechselwirkung zwischen verschiedenen Maßnahmen. Vor allem gibt es hierbei kein „entweder – oder“, sondern es müssen immer mehrere Maßnahmen ineinandergreifen. Nicht entweder eine Wärmepumpe oder eine Wärmedämmung – es muss beides sein, sonst werden wir das Ziel nicht erreichen. Manchmal wird empfohlen, die Niedertemperatur-Readiness dadurch herzustellen, dass Heizkörper vergrößert werden. Solche Maßnahmen erweisen sich dann später als völlig ineffizient. „Monster- Heizkörper“ sind am Ende meist nur „stranded assets“, weil sie den Energiebedarf nicht senken. Das Geld kann man besser in eine Dämm-Maßnahme investieren.

Vogler: An der Stelle widerspreche ich. Die Wohnungsunternehmen werden zwar so viele Außenwände wie möglich bis 2045 dämmen (die Dächer und obersten Geschossdecken sind es i. A. schon) –, aber alle Gebäude auf erneuerbare Energie umstellen. Auch die ohne zusätzliche Außenwanddämmung. Die Vergrößerung von Heizkörpern spielt eine große Rolle, erste Projekte zeigen gute Ergebnisse. Wir erhoffen für die nächsten Jahre auch einen Schub bei der Effizienz von Wärmepumpen.

Die Klimaziele sind nur zu schaffen, wenn alle bereits sanierten Gebäude so bleiben wie sie sind, und wenn für die zukünftigen energetischen Modernisierungen „Niedertemperatur-ready“ als Mindeststandard gesetzt wird. In unserer Studie ging es auch um die sog. „Grenzvermeidungskosten“ der energetischen Modernisierung. Welche Kosten muss man für jede weitere eingesparte kWh investieren und wie effizient ist das? Bei einem energetisch sehr schlechten Bestandsgebäude sind die typischen ersten Maßnahmenbündel besonders kosteneffizient und wirksam. Heißt: Es wird viel Einsparung für ein überschaubares Budget erreicht. Werden hingegen Objekte, die einen bereits durchschnittlichen oder gar guten energetischen Zustand aufweisen, weiter verbessert bzw. Objekte auf ein besonders hohes Effizienzniveau modernisiert („Tiefensanierung“), so ist jede weitere eingesparte jährliche kWh in Relation zu den bisherigen Effekten relativ „teurer“. Eine optimale Verwendung von Mitteln wirkt wirtschaftlich schwierigen Situationen entgegen, die nicht leistbare Mieten zur Folge hätten.

Sie haben die Niedertemperatur-Readiness angesprochen. Welche Rolle spielt bei Modernisierungen, dass die Gebäude niedertemperaturfähig sind?

Riechers: Die „Niedertemperatur-Readiness“ ist das Mindestniveau, das auf jeden Fall mit einer energetischen Modernisierung erreicht werden muss. Vorher gelingt der Umstieg auf erneuerbare Energie nicht. Die aktuell immer wieder ins Feld geführten Energieformen Wasserstoff oder E‑Fuels können sicher helfen, den Umstieg auf erneuerbare Energie im Gebäudebereich zu schaffen. Aber gerade solche Energieformen sind knapp, werden auch immer knapp sein und müssen deshalb so sparsam wie möglich eingesetzt werden. Das A und O sind dabei niedertemperaturfähige Gebäude. Diesen Zusammenhang kann man jedem erklären, und jeder versteht ihn. Dazu brauchen wir kein Ordnungsrecht mit der Brechstange. Vogler: Ich kann das aus Sicht der Wohnungswirtschaft nur unterstreichen. Zur Finanzierung des Eigenkapitals für Investitionen stehen nur Miete und Fördermittel zur Verfügung. Je höher die Anforderungen, desto knapper das Eigenkapital. Und hinsichtlich der Leistbarkeit für Mieter spielt die Warmmiete die entscheidende Rolle. Die Wohnungsunternehmen analysieren sehr genau die Auswirkungen ihrer Investitionen auf die Warmmiete. Praxisgerechte Anforderungen wie eine Niedertemperatur-Readiness hinsichtlich der Effizienz führen dazu, dass in mehr Gebäude investiert werden kann. Und die Studie hat herausgefunden, dass eine stärkere Dekarbonisierung der Energiewirtschaft bis 2030 in der Gegenüberstellung zu höheren Sanierungstiefen im Gebäudebestand kostengünstiger ist.

Riechers: In der Studie wird die „Niedertemperatur-Readiness“ wie folgt beschrieben: „Niedertemperatur-ready“ ist eine Art Eintrittsschwelle für den Umstieg auf erneuerbare Energieträger bei der Wärmebereitstellung. Gebäude sind dann Niedertemperatur-ready, wenn Maßnahmen der Wärmedämmung, der Heizkreisoptimierung und/oder der effizienten Warmwasserbereitung so weit vollzogen sind, dass eine maximale Vorlauftemperatur von 55 °C für den Heizungsbetrieb im Gebäude ausreicht. Die maximale Vorlauftemperatur hängt im Wesentlichen von zwei Faktoren ab. Erstens von dem Wärmebedarf der Räume, der wiederum von der Wärmedämmung der Gebäude bestimmt wird, und zweitens von der Heizleistung der Heizkörper – also der Wärmemenge, die ein Heizkörper oder eine Flächenheizung an den Raum abgibt. Diese ist im Wesentlichen wiederum abhängig von der Größe und Art der Heizkörper – ideal ist somit eine Fußbodenheizung. Gebäude, die Niedertemperatur-ready sind, haben einen moderateren Energiebedarf und könnten auch durch die bewusste Umstellung des Energieträgers auf Erneuerbare bei der nächsten umfassenden Modernisierung klimaschonend ausgerichtet werden.

Wie wirken sich die aktuellen Kostensteigerungen für Energie und Baumaterialien auf die Umsetzung aktueller Projekte aus – und auf die Klimaziele der Wohnungswirtschaft?

Riechers: Der Neubau ist komplett eingebrochen, und leider wird hier auch politisch nicht gegengesteuert. Die Anforderungen an Neubauten werden hochgesetzt und gleichzeitig wird die Förderung massiv verschlechtert. Das bleibt nicht ohne Folgen. Dabei sind Neubauten grundsätzlich ein Gewinn für den Klimaschutz, weil Investoren und Bauherren, ganz unabhängig vom Ordnungsrecht, immer ein hohes energetisches Niveau einhalten. Neue Gebäude können perfekt mit erneuerbarer Energie beheizt werden, sind sparsam im Verbrauch, und die Mieter sind gegen steigende Energiepreise bestens geschützt. Nun hoffen alle, dass die Kapazitäten, die im Neubau frei werden, in die energetische Modernisierung wandern. Aber das geht aus unserer Sicht nicht automatisch. Es bedarf nach wie vor entsprechender staatlicher Anreize bzw. einer Kontinuität bei den Förderbedingungen und den Anforderungen. Die Ausrede „Fachkräftemangel“ lassen wir nicht gelten. Marktwirtschaft heißt, dort wo eine Nachfrage entsteht, entsteht auch ein Angebot. „Wärmedämmung“ gehört zu den Gewerken der Maler und Stuckateure. Hier gibt es viele Fachkräfte, die sich sogar speziell für den Bereich der energetischen Modernisierung weitergebildet haben. Und auch die Hersteller verfügen über ausreichende Kapazitäten.

Vogler: Die Wohnungswirtschaft muss und will trotz Preis- und Zinssteigerungen, verschlechterter Förderung, Baustoffmangel und Lieferengpässen sowie aktuellem Fachkräftemangel weiter bauen und sanieren sowie ihre Bestände nach und nach ohne lokale Verbrennung fossiler Energie beheizen und mit Warmwasser versorgen. Aktuell werden aber aus diesen Gründen weniger Projekte angeschoben. Wir arbeiten trotzdem weiter am Ziel eines klimaneutralen Gebäudebestands bis zum Jahr 2045. Erschwerend kommt das politische Bedürfnis nach Detailregulierung hinzu und Hau-Ruck-Aktionen, die unglaublich viele Kapazitäten verschlingen, wie die mit dem hydraulischen Abgleich, der unterjährigen Verbrauchsinformation oder demnächst dem Pumpentausch. Die Reihenfolge, wann Wohnungsunternehmen was machen, kann man getrost der Wohnungswirtschaft überlassen. Zum Neubau hat Dr. Riechers schon alles gesagt. Uns wundert nur, dass die aktuelle Entwicklung in der Politik überhaupt nicht anzukommen scheint. Wir steuern auf eine handfeste Wohnungsmarktkrise und eine Verlängerung der Frist bis zur Erreichung der Klimaziele zu.

Das Gespräch führte Julia Ciriacy-Wantrup.

Quelle

[1] Policy Paper: Wärmeschutz und Wärmepumpe – Warum beides zusammengehört; einsehbar unter www.vdpm.info/wp-content/uploads/2023/03/Downloads-policypaper2023.pdf