Genosseschaftlicher Neubau in Berlin: Guter Finanzierungsmix

Seit 2016 bringt die Entwicklungsgenossenschaft urban coop berlin eG (urbancoopberlin.de) Menschen zusammen, die gemeinschaftlich Wohnen wollen, und besitzt alle Kompetenzen, um Bauvorhaben erfolgreich umzusetzen. Da die Entwicklungsgenossenschaft lediglich die Aufgabe der Projektentwicklung übernimmt, wurde Anfang des Jahres 2017 die Wohnungsbaugenossenschaft UCB Blaue Insel eG gegründet, die mittlerweile mehr als 60 Mitglieder hat: die künftigen Bewohner des geplanten Hauses. Eine Besonderheit besteht darin, dass sich hier Einzelpersonen, Familien und Gruppen entschieden haben, gemeinsam mit Menschen, die psychische oder chronische Erkrankungen oder Behinderungen haben, in einem Haus zu leben. Diese werden von drei sozialen Trägern betreut. Um der Wohnungsbaugenossenschaft zukünftig inhaltlich und organisatorisch eine möglichst umfassende Selbstorganisation zu ermöglichen und das gemeinschaftliche Wohnen bereits in der Planungs- und Bauphase vorzubereiten, wird ein umfangreiches Beteiligungskonzept umgesetzt.

Das für das Bauvorhaben vorgesehene knapp 1.200 m² große Grundstück wurde 2016 vom Land Berlin in einem Konzeptverfahren mit dem Ziel ausgeschrieben, dort genossenschaftliches Wohnen zu realisieren. Das Grundstück ist Teil des neuen Stadtquartiers Schöneberger Linse, in dem bis 2022 ca. 1.700 Wohnungen erstehen werden.

Nach der erfolgreichen Projektentwicklung erhielt die Entwicklungsgenossenschaft Ende 2017 den Zuschlag für die Umsetzung des Konzepts. Zum Jahresbeginn 2018 hat die UCB Blaue Insel eG die Umsetzung des Neubauvorhabens übernommen.

Erbbaurecht

Wesentlicher Bestandteil der erfolgreichen Bewerbung ist die verbindliche Zusicherung, dass ökologische und soziale Ziele langfristig umgesetzt werden. Dazu gehören der Einsatz von ökologischen Materialien, ein hoher Energiestandard (geplant KfW 40), aber auch gemeinsame Workshops zu energiesparendem Wohnen und nachhaltigem Leben sowie die Gewährleistung, dass 12 der insgesamt 47 Wohnungen für mindestens 99 Jahre einer Sozialbindung unterliegen.

Insel eG gemeinsam mit der Stiftung trias und den Hannoverschen Alterskassen VVaG erworben. Die Partner für den Grundstückskauf erzielen durch den Erbbauzins eine Rendite für die Umsetzung ihrer satzungsgemäß vereinbarten Ziele. Die Stiftung trias sichert durch ihre Arbeit die nachhaltige Bodennutzung, unterstützt gemeinschaftliches Wohnen und schließt durch Übernahme von Grundstücken die Bodenspekulation aus. Die Hannoverschen Alterskassen VVaG als Selbsthilfe-Einrichtung bietet ihren Mitgliedern eine ökologisch und sozial nachhaltige Altersvorsorge. Die Partner ermöglichen der Wohnungsbaugenossenschaft langfristige Planungen und bieten die Sicherheit, von Wohnungs- und Grundstücksspekulation ausgeschlossen zu sein.

Parallel zum Kaufvertrag schließen die Eigentümer einen Erbbaurechtsvertrag mit der Wohnungsbaugenossenschaft ab. Darin werden die ökologischen und sozialen Ziele, die für die Bewerbung gefordert waren, dauerhaft gesichert.

Ein weiterer Vorteil ist, dass 99 % der Kosten des Grundstückskaufs von den Partnern Stiftung trias und Hannoversche Alterskassen VVaG zur Verfügung gestellt werden. Die Wohnungsbaugenossenschaft kann sich damit auf die Finanzierung der Planungs- und Bauphase konzentrieren. Im Gegenzug erhalten die Partner einen jährlichen Erbbauzins, der aus den Mieteinnahmen der Gewerbeflächen und dem Nutzungsentgelt der Genossenschaftsmitglieder aufgebracht wird.

Eigenkapital als Grundlage der Gesamtfinanzierung

Die neu gegründete Genossenschaft UCB Blaue Insel eG besitzt keine eigenen Immobilien oder Sicherheiten. Für die Nutzung von Bankdarlehen als Teil der Gesamtfinanzierung benötigt die Genossenschaft rund 20 – 25 % Eigenkapital.

Als Wohnungsbaugenossenschaft hat die UCB Blaue Insel eG den Zweck, ihre Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung zu fördern. Für die Mitgliedschaft in der Wohnungsbaugenossenschaft ist mindestens ein Genossenschaftsanteil zu erwerben (Pflichtanteil). Die Mitglieder der Genossenschaft sind Mieter und Vermieter in einem. Als Mieter zahlen sie jeden Monat ein sogenanntes Nutzungsentgelt an die Genossenschaft. Den wesentlichen Teil des Eigenkapitals nimmt die Genossenschaft in Form von wohnungsbezogenen Anteilen ihrer Mitglieder ein. Dazu werden bereits in der Planungsphase Verträge mit den Mitgliedern abgeschlossen, die ihnen das künftige Nutzungsrecht einer spezifischen Wohnung sichern. Im Gegenzug erwerben sie zusätzlich zu ihrem Pflichtanteil weitere wohnungsbezogene Anteile an der Genossenschaft. Die Höhe dieser Anteile ist auf die Fläche der jeweiligen Wohnung bezogen. Je nach Wohnungsgröße liegen die Kosten für die wohnungsbezogenen Anteile zwischen 16.000 und 69.000 Euro. Damit bringen die Mitglieder ca. 18 % der Gesamtfinanzierung auf.

Auf die Mischung kommt es an

Die Gesamtfinanzierung der Planungs- und Baukosten wird durch einen Mix verschiedener Instrumente erreicht. Seit 2018 gibt es in Berlin eine Unterstützung für Genossenschaften, die Wohnraum mit öffentlicher Sozialbindung schaffen. Dafür stellt das Land Berlin diesen Genossenschaften Eigenkapitalersatzmittel (Genossenschaftsförderung) in Höhe von 21.000 Euro je geplanter Wohnung als Förderdarlehen zur Verfügung. Zusätzlich kann die für alle Bauherrn zur Verfügung stehende Wohnungsbauförderung in Anspruch genommen werden. Damit verbunden ist die Verpflichtung der Genossenschaft, die geförderten Wohnungen für einen Zeitraum von 30 Jahren zu festgelegten Mieten (anfänglich 6,50 Euro je m²) anzubieten. Die UCB Blaue Insel eG plant die Nutzung der beiden Förderdarlehen. Die Belegung der geförderten Wohnungen in der Wohnungsbaugenossenschaft übernehmen die drei sozialen Träger, die Mitglieder der Genossenschaft sind.

Durch die Kombination von Eigenmitteln der Mitglieder (18 %) und der Genossenschaftsförderung des Landes Berlin (9 %) kann die Genossenschaft Eigenkapital von rund 27 % der Gesamtkosten aufbringen.

Zusätzlich sind Bankkredite erforderlich. Dazu verhandelt die Genossenschaft mit sozial-ökologisch arbeitenden Banken und öffentlichen Kreditinstituten. Im Falle der UCB Blaue Insel eG sind ein Bankdarlehen (23 %) und ein Förderdarlehen der KfW-Bank für Energieeffizientes Bauen (Programm 153) geplant (45 %).

Für die Entscheidung zum richtigen Mix der Finanzierungsbausteine sind verschiedene Parameter ausschlaggebend, die komplex zusammenwirken. Die Kosten wirken sich während der Bauzeit und in der anschießenden Nutzungszeit des Gebäudes aus, sodass sich hier ein Blick auf die Darlehen lohnt. Aufgrund der laufenden Anpassung der Konditionen sowohl bei der KfW-Bank als auch bei den finanzierenden Banken ist die Entscheidung abhängig von folgenden Parametern: 1. Die Bestimmung des richtigen Startzeitpunkts der Kreditverträge ist aus zwei Gründen wichtig. Erstens fallen bereits während der Planungs- und Bauzeit, in der noch keine Einnahmen erzielt werden, Finanzierungskosten an. Für Darlehensbeträge, die noch nicht abgerufen und verwendet wurden, sind nach einer bereitstellungfreien Zeit, z. B. sechs oder zwölf Monate, Bereitstellungszinsen zu zahlen. Hier ist der späteste mögliche Zeitpunkt für den Start der Verträge zu wählen, um geringe Finanzierungskosten während der Bauzeit zu erreichen. Die Finanzierungskosten der UCB Blaue Insel eG liegen bei ca. 3 – 4 % der Gesamtkosten. Zweitens ist in einer Zeit, in der steigende oder fallende Zinsentwicklungen nicht absehbar sind, der Zeitpunkt zu finden, der langfristig eine möglichst geringe Zinsbelastung für die kommenden 10 bis 20 Jahre der Nutzungszeit eines Hauses mit sich bringen. Dies kann bei sich abzeichnender Zinssteigerung dazu führen, Verträge früher als notwendig abzuschließen, um günstige Kreditkonditionen zu sichern.

2. Die Zinshöhe des KfW-Förderdarlehens und des Bankkredits ist von der Dauer der vereinbarten Zinsbindung abhängig. Mit Blick auf die langfristige Stabilität der Nutzungsentgelte strebt die Wohnungsbaugenossenschaft eine Mischung verschiedener Laufzeiten der Darlehen an. Damit verringert sich das Risiko, alle Anschlusskredite gleichzeitig nach dem Ende der Zinsbindung evtl. in einer Phase hoher Zinssätze abschließen zu müssen. Eine Streuung der Laufzeiten der Zinsbindungen auf 10, 15 und 20 Jahre soll dabei eine Senkung des Risikos bewirken.

Da die Zusammenhänge sehr komplex wirken, müssen Vor- und Nachteile abgewogen und die Entscheidungen spezifisch für das jeweilige Vorhaben getroffen werden.

Nicht zuletzt ist die Abwägung zwischen der Höhe des notwendigen Eigenkapitals der Genossenschaftsmitglieder (Höhe der wohnungsbezogenen Genossenschaftsanteile) und der Höhe des künftigen Nutzungsentgelts – bestimmt durch die Höhe der Kreditbelastungen – entscheidend für potenzielle Mitglieder. Beide Faktoren stellen Zugangshürden dar und sollen ausgewogen sein und so niedrig wie möglich gehalten werden.

Nutzungsentgelt

Ein Blick auf die Zusammensetzung des künftigen Nutzungsentgelts macht deutlich, welche Bedeutung die richtige Finanzierung hat. Über einen Zeitraum von 30 Jahren nach der Fertigstellung des Hauses betrachtet, werden rund 28 % für die Zahlungen von Zinsen und Gebühren von Bank- und Förderdarlehen aufgewendet. Sie machen damit den zweitgrößten Anteil am Nutzungsentgelt aus und beeinflussen langfristig die Höhe der Zahlungen der Genossenschaftsmitglieder für ihre Wohnung. Weitere 44 % fließen in die Tilgung dieser Darlehen. Die Erbbauzinsen machen rund 18 % des Nutzungsentgelts aus.

Die schwierige Situation des Bau- und Grundstücksmarkts und die Komplexität von Bauvorhaben erfordern großen Mut, in einer Stadt wie Berlin zu bauen. Auf viele Interessierte an gemeinschaftlichen Wohnprojekten wirkt dies abschreckend und stellt eine hohe Hürde dar. Die Wohnungsbaugenossenschaft UCB Blaue Insel eG mit ihren Mitgliedern und Partnern zeigt, dass Neubauvorhaben trotzdem möglich sind und gemeinschaftliche Wohnprojekte eine Zukunft haben.

Projektdetails

Der Autor

Christian Luchmann
Christian Luchmann ist Geschäftsführer der L.I.S.T. Stadtentwicklungsgesellschaft mbH, Vorstand der UCB Blaue Insel eG und in der Entwicklungsgenossenschaft urban coop berlin eG für den Bereich Projektentwicklung verantwortlich.

www.list-gmbh.de