Soziale Verantwortung im Wohnungsbau: Strategien für moderate Mieten

„Seit nunmehr 100 Jahren ist es unser gesellschaftlicher Auftrag, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und breiten Schichten der Bevölkerung zur Verfügung zu stellen“, konstatiert Dr. Thomas Hain, Leitender Geschäftsführer der Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte | Wohnstadt (NHW). Eine Aufgabe, die die Wohnungsgesellschaft, die sich mehrheitlich im Landesbesitz befindet, auch in Zukunft gewissenhaft erfüllen werde. „Bis 2025 investieren wir rund 1,4 Milliarden Euro in den Neubau von etwa 3.000 Wohnungen“, so Hain weiter. Dabei setzt die NHW im Einklang mit der konzerneigenen Klimastrategie flächendeckend den BEG-Effizienzhaus 55-Standard um und geht damit über die Vorgaben der gesetzlich vorgeschriebenen Richtlinien hinaus. Auch Projektentwicklungen wie das Schönhof-Viertel in Frankfurt-Bockenheim leisten einen wesentlichen Beitrag, um dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Ebenso Grundstücksund Bestandsankäufe – in einem engen und umkämpften Markt kein leichtes Unterfangen.

Klimaschutz im Wohnungsbau

Die NHW investiert kontinuierlich in ihre knapp 59.000 Bestandswohnungen und macht sie fit für die Zukunft. Schon 2019 hat sie als erstes Wohnungsunternehmen eine Zielvereinbarung mit dem Land Hessen zur Klimaneutralität unterzeichnet. Darin hat sie sich dazu verpflichtet, ihren gesamten Gebäudebestand bis 2050 gemäß dem Kleiner-Zwei-Grad-Ziel des Pariser Klimaabkommens zu entwickeln. Aktuell arbeitet die Unternehmensgruppe an einer Fortschreibung der Klimastrategie, die den neuen Zeithorizont der Bundesregierung 2045 berücksichtigt. Im Schnitt fließen daher rund 141 Mio. Euro jährlich in Modernisierung und Instandhaltung. Dabei im Fokus: alle Maßnahmen, die den CO²-Ausstoß nachhaltig reduzieren. „Die Klimawende wird im Bestand entschieden“, stellt Hain klar. „Im Jahr 2020 konnten wir insgesamt 3.150 t CO² einsparen – eine Reduzierung um 2,8 % gegenüber dem Vorjahr. Das ist ein wichtiger Beitrag, um unsere Klimaziele zu erreichen, und ein klares Bekenntnis zum Klimaschutz.“
Fakt ist: Auf dem steilen Weg zur Klimaneutralität des Gebäudebestands wurde für die deutsche Wohnungswirtschaft in den letzten Monaten eine Reihe neuer Hürden aufgestellt. Das Klimaschutzgesetz 2021 der Bundesregierung sieht vor, dass bis 2030 bereits 65 % und bis 2040 ganze 88 % der CO²-Treibhausgase eingespart werden müssen. Eine Mammutaufgabe, bei der das Land Hessen der NHW als Haupteigentümer finanziell unter die Arme greift. 2021 wurden ihr im Rahmen einer Eigenkapitalerhöhung 200 Mio. Euro für die energetische Modernisierung ihrer Bestandswohnungen zur Verfügung gestellt. Damit lassen sich in den nächsten fünf Jahren rund 4.000 Einheiten zusätzlich modernisieren – ihr CO²-Ausstoß sinkt um ca. 60 %. Somit beträgt das Investitionsvolumen des Unternehmens für Maßnahmen zum Klimaschutz im Bestand in diesem Zeitraum insgesamt rund 500 Mio. Euro.

Sozialem Auftrag gerecht werden

„Vor dem Hintergrund dieser gewaltigen Anstrengungen können wir auf moderate Mieterhöhungen grundsätzlich nicht verzichten. Diese müssen jedoch im Einklang mit unserem sozialen Auftrag stehen“, betont der Leitende Geschäftsführer. „Modernisierungskosten legen wir daher nur zu maximal 6 % auf unsere Mieter um – gesetzlich zulässig wären 8 %.“ Die Mieter profitieren von einem erhöhten Wohnkomfort und modernen Standards. Dennoch: Das beste CO²-optimierte Gebäude nutzt nichts, wenn die Bewohner nicht mitziehen. Daher bietet die NHW – auch in Kooperation mit externen Partnern – regelmäßige Beratungen rund ums Thema Energiesparen an. Zudem beteiligt sie sich an einem Forschungsprogramm, das energierelevantes Mieterverhalten untersucht.

Einkommensabhängige Mieterhöhungen gedeckelt

Von der Schaffung bezahlbaren Wohnraums bis hin zur klimaneutralen, sozialverträglichen Modernisierung und Instandhaltung des Gebäudebestands – dieser Einsatz ist mit erheblichem finanziellen Aufwand verbunden. Dennoch liegt die aktuelle durchschnittliche Kaltmiete der NHW mit einer Höhe von 6,21 Euro pro m² deutlich unter den Marktpreisen. Wie aber gelingt ihr dieser Spagat? NHW-Geschäftsführer Dr. Thomas Hain erklärt: „Die im Oktober 2018 vom Aufsichtsrat und der Gesellschafterversammlung verabschiedete Mietenstrategie schützt vor allem unsere Mieter mit geringen und mittleren Einkünften. Dabei orientiert sich die Einkommensgrenze am Hessischen Wohnraumfördergesetz. Für diese Haushalte – das betrifft immerhin rund die Hälfte unserer Bewohner – begrenzt sich die Mieterhöhung bis Ende 2023 auf 1 % pro Jahr. Für alle anderen Haushalte beträgt diese bis zu 15 % innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren und bleibt damit im gesetzlich vorgeschriebenen Rahmen.“ Zudem hat sich Hessens größtes Wohnungsunternehmen dazu bereit erklärt, die Belegungsbindungen von rund 2.000 öffentlich geförderten Wohnungen freiwillig zu verlängern.

Finanzielle Einbußen abfedern

Klar ist, dass sich die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte | Wohnstadt ihrer sozialen Verantwortung stellt, auch wenn sie aufgrund der Mietenstrategie finanzielle Einbußen hinnehmen muss. Diese Verluste werden durch die Gesellschafter zum Teil kompensiert – in Form eines freiwilligen Dividendenverzichts. Dennoch bleibt ein renditesenkender Effekt nicht aus. Diesen versucht die NHW zum einen mit durchdacht geplanten Projekten abzufedern. Dabei setzt sie auch auf unkonventionelle Ideen, neuartige Verfahren und Innovationen, die testweise zum Einsatz kommen. Ob nachhaltige Energieerzeugung im Rahmen von Modernisierungen, vorgefertigte Raummodule bei der Aufstockung oder vorproduzierte Fertigbauteile und -bäder im Neubau – konsequent erproben, ermitteln und evaluieren die Experten, wie sich Vorhaben maximal effizient und gleichzeitig kostengünstig umsetzen lassen. „Im direkten Vergleich prüfen wir, welchen Weg wir zukünftig weiterverfolgen werden“, so Hain. Schon jetzt zeichnet sich ab, dass seriell-modulares Bauen ein solcher Lösungsansatz sein könnte. Denn: Gerade dort, wo größere Volumina in Neubaugebieten bewegt werden, bringen Standardisierungen und qualitativ hochwertige industrielle Vorfertigungen durchaus Vorteile – und das nicht nur, was Gestehungskosten anbelangt. Diese Produkte verkürzen die Bauphase und sorgen so für eine frühere Fertigstellung. Auch Wohnungssuchende profitieren: Durch die reduzierte Bauzeit wird die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt entlastet, da Neubauten zügiger in die Vermietung der den Verkauf gelangen.
Ein zweiter Ansatz, den renditesenkenden Effekt zusätzlich abzumildern, liegt in der Finanzierung beim Bau von Eigentumswohnungen: Die NHW setzt hierfür zum Teil Mittel aus ihrem Umlaufvermögen ein, der spätere Vertriebserlös sorgt für einen Return on Invest.

Soziales Handeln zahlt sich auch

Nicht zuletzt sorgt auch ein professionelles und quartiersbezogenes Sozialmanagement für zufriedene Mietkunden und eine positive Bilanz. Mehr als 1 Mio. Euro investiert die Unternehmensgruppe jährlich in Nachbarschaftsprojekte, Beratungen und soziale Dienstleistungen. Der eigens eingerichtete Fachbereich Sozialmanagement arbeitet präventiv und initiiert praxistaugliche Projekte, die maßgeschneidert umgesetzt werden – jeweils unter Berücksichtigung der verschiedenen Zielgruppen innerhalb der Mieterschaft: Kinder, Jugendliche, Familien, Senioren. Auch Aspekte wie Herkunft, Bildung und Sprache finden hierbei Beachtung.
Dem Nachwuchs aus einkommensschwächeren Haushalten wird dabei besondere Aufmerksamkeit gewidmet, da diesen Kindern nicht selten der Zugang zu Bildungs- und anderen pädagogischen Einrichtungen verwehrt bleibt. Beispielhafte Initiativen sind die „Kleinen Feger“ und die sog. „Taschengeld-Projekte“: Unter Anleitung sammeln Jungen und Mädchen achtlos liegen gelassenen Müll in den Siedlungen auf, sorgen so selbst für ein sauberes Wohnumfeld und erleben Nachhaltigkeit nicht nur in der Theorie. Dafür erhalten sie im Gegenzug ein Taschengeld oder Gutscheine für Bücher, Hallenbadoder Kinobesuche. Weitere Aktivitäten wie Musik‑, Hausaufgaben- und Nachhilfeprojekte, Bücherspielplätze, Coaching bei der Lehrstellensuche, Sportangebote und Ferienprogramme mit Kooperationspartnern in den Quartieren runden das Portfolio ab. Die Intention dahinter: Kinder und Jugendliche fördern, Identifikation stärken, Chancen aufzeigen, Verantwortung übertragen und gesellschaftliche Werte vermitteln.
Rund 34 % der NHW-Mieterschaft ist über 65 Jahre alt. Einige der Senioren wurden schon in den Wohnungen geboren, in denen sie heute noch leben. Und dort wollen – und sollen – sie auch bleiben. Mit ihrem bundesweit viel beachteten Wohn-Service-Team (WST) nimmt sich die NHW ihrer älteren Klientel an. Schon seit 2007 wird diese durch Alltagshelfer mit haushaltsnahen Dienstleistungen unterstützt. Zu einem günstigen Tarif übernehmen die Mitarbeitenden beispielsweise das Einkaufen, das Aufhängen von Gardinen, Putzdienste, Gartenarbeit, Botengänge oder kleine Reparaturen. Mit Beginn des ersten Pandemie-Lockdowns ist der Einkaufsdienst für Mieter ab 70 Jahren sogar kostenfrei. Ein Angebot, das von vielen dankbar angenommen und bis Ende 2021 verlängert wird.
Ein Engagement, das sich auszahlt und durchaus auch einen wirtschaftlichen Wettbewerbsvorteil für die NHW mit sich bringt. Denn: ein harmonisches Miteinander sorgt für soziale Stabilität im Quartier. Indikatoren hierfür sind beispielsweise eine lange Verweildauer, zurückgehender Leerstand, intakte Nachbarschaften und weniger Beschwerden. Die wachsende Mieterzufriedenheit führt außerdem zu einer sinkenden Fluktuationsquote, was Renovierungsfrequenz und -kosten reduziert. Auch Mietrückstände, Zwangsräumungen und die Gefahr der Bildung sozialer Brennpunkte nehmen ab. Langfristigen Negativfolgen wird so effektiv vorgebeugt.

Die Autorin

Heike D. Schmitt
Gründerin und Inhaberin von hd…s agentur für presse- und öffentlichkeitsarbeit, Wiesbaden. Die Presseagentur ist seit 1991 vornehmlich in den Bereichen Immobilien- und Wohnungswirtschaft tätig.

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