Mitarbeiterwohnen: Zwei Fliegen mit einer Klappe

Seine Wurzeln hat das Modell im Werkswohnungsbau des 19. und 20. Jahrhunderts, der auch heute noch in den Zechenkolonien  es Ruhrgebiets oder dem Ortsteil Siemensstadt in Berlin sichtbar ist. Im Zuge der Industrialisierung wuchsen Städte und deren Bevölkerung in Deutschland in großem Ausmaß an. Es herrschte eine große Nachfrage nach Wohnraum und die dadurch entstandene Wohnungsknappheit prägte die urbanen Zentren dieser Zeit. Insbesondere der gering verdienende Teil der Bevölkerung sah sich infolgedessen mit unzumutbaren Wohnverhältnissen konfrontiert.

Um ihren Angestellten die Mühen einer Wohnungssuche unter den vorherrschenden Umständen zu ersparen, die Stammbelegschaft an die Unternehmen zu binden und drohenden Arbeitskämpfen vorzubeugen, boten Unternehmen vermehrt Werkswohnungen an. Die ersten dieser Art entstanden dabei 1846 im Ruhrgebiet. Prominente Unternehmen wie Krupp oder Siemens griffen die Idee in den folgenden Jahrzehnten auf. Im Jahr 1937 beliefen sich die unternehmenseigenen Bestände in Deutschland auf rund 466.000 Wohnungen [1].

Auch nach dem Krieg spielte der Werkswohnungsbau vor allem in Westdeutschland für den Wiederaufbau eine beträchtliche Rolle. Bis in die 1970er-Jahre entstanden 350.000 – 400.000 Wohnungen, zumeist bezuschusst mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung [2]. Mit der in den 1980er-Jahren einsetzenden Entspannung auf den deutschen Wohnungsmärkten verabschiedete sich ein Großteil der Unternehmen aus dem Geschäft.

Das neue Mitarbeiterwohnen

In den letzten 15 Jahren haben sich die Grundvoraussetzungen für ein betriebliches Engagement im Bereich Wohnen noch einmal grundlegend gewandelt. Zum einen sind die Wohnungsmärkte, vor allem in urbanen Zentren und ihrem Umland, heute häufig von einem deutlichen Angebotsdefizit geprägt. Insbesondere im preisgünstigen Segment fehlen vielerorts Wohnungen. Dabei wirken sich zwei gegenläufige Trends aus: einerseits eine Zunahme der Haushaltszahlen, ausgelöst durch Bevölkerungswachstum und Haushaltsverkleinerung und andererseits ein deutlicher Rückgang der Wohnungsbauaktivität vor allem seit den 1990er-Jahren. Insbesondere für wirtschaftlich prosperierende Wachstumsregionen gilt somit: Bezahlbarer Wohnraum ist ein knappes Gut. Gleichzeitig sehen sich viele Branchen derzeit mit einem zunehmenden Fachkräftemangel konfrontiert, der Berufe verschiedener Qualifikation gleichermaßen betrifft. Bei der Akquise neuer Beschäftigter spielen also Zusatzleistungen – wie eine bezahlbare Wohnung – durchaus eine wichtige Rolle. Daher wird der Wohnungsmarkt für Unternehmen zum relevanten Standortfaktor, und das Mitarbeiterwohnen steht plötzlich (wieder) auf der personalpolitischen Agenda.

Flexible und bedarfsgerechte Beispiele

Im Gegensatz zum klassischen Werkswohnungsbau zeichnet sich das neue Mitarbeiterwohnen durch seine flexible, vielfältige und bedarfsgerechte Anpassung aus. Diese Diversität spiegelt sich in der Bandbreite der Unternehmen und der Vielzahl der Umsetzungsmodelle wider. Eine aktuelle Studie stellt solche Unternehmen beispielhaft vor [5]. Vom mittelständischen Handwerksbetrieb über kommunale Unternehmen bis zu börsendotierten Dax-Konzernen engagieren sich Betriebe heute im Bau von Mitarbeiterwohnungen.

Kommunale Unternehmen, wie Verkehrsbetriebe oder Stadtwerke, engagierten sich häufig bereits im klassischen Werkswohnungsbau und greifen das Thema auch heute wieder auf. Hierzu zählt z. B. die ÜSTRA Hannover, der Verkehrsbetrieb der niedersächsischen Landeshauptstadt. Eng verknüpft mit dem Unternehmen ist die soziale Einrichtung ÜSTRA VE, die sich der Vorsorge aktiver und ehemaliger Mitarbeiter widmet. Hierzu zählt auch die Wohnraumversorgung. Nachdem sich der Verein rund 40 Jahre nicht mehr im Wohnungsbau betätigte, folgte 2012 die Wende, als sich die Idee, neue Wohnungen auf den Flächen eines ehemaligen Betriebsbahnhofs zu bauen, konkretisierte. Derzeit entstehen dort 139 neue Wohnungen in Holzbauweise, deren durchschnittliche Miete 10 Euro/m² nettokalt nicht übersteigen soll. 20 % der neuen Wohnungen entstehen mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung und stehen anschließend als mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen zur Verfügung.

Neben kommunalen Unternehmen betätigen sich auch private vermehrt im Wohnungsbau für ihre Beschäftigten. Die Motivation ist, ähnlich wie bei den Hannover’schen Verkehrsbetrieben, die Stärkung der Arbeitgebermarke und die Unterstützung der Personalpolitik vor allem bei der Akquise neuer Mitarbeiter. Der Weltkonzern BASF aus Ludwigshafen blickt auf eine lange Tradition des Mitarbeiterwohnungsbaus zurück. Derzeit zählt die konzerneigene Tochtergesellschaft BASF Wohnen + Bauen rund 6.000 Wohnungen in ihren Beständen. Während die Bautätigkeit ab den 1990er-Jahren weitgehend zum Erliegen kam, widmet sich der Konzern heute wieder verstärkt dem Neubau. Auf unternehmenseigenen Flächen entstehen in den nächsten fünf Jahren rund 200 neue Wohnungen. Zusätzlich investiert die BASF Wohnen + Bauen  umfangreich in bestehende Siedlungen, um auch den Wohnungsbestand zeitgemäß zu sanieren.

auch außerhalb der Großstädte. Das mittelständische Unternehmen Schmid Alarm aus Gauting im Landkreis Starnberger See beschäftigt 50 Mitarbeiter im Vertrieb und der Installation elektronischer Sicherheitssysteme. Die wirtschaftliche Prosperität der Region macht sich dabei zunehmend auf dem Wohnungsmarkt bemerkbar. Um Fachkräfte für sich zu gewinnen, spielt der Mittelstandsbetrieb den Trumpf der Mitarbeiterwohnung aus: Auf betriebseigenen Flächen entstehen in enger Kooperation mit der Kommune 18 neue Wohnungen. Der Wohnungsbau wird dabei mit Mitteln der bayerischen Wohnraumförderung unterstützt. Während die Hälfte der dadurch entstehenden Sozialmietwohnungen nach Möglichkeit an die eigenen Angestellten vermietet werden sollen, stehen die restlichen Wohnungen auch anderen Haushalten zur Verfügung und unterstützen damit den sozialen Wohnraumversorgungsauftrag der Kommunen.

Kooperationsmodelle

Der Bau und die Vermietung von Wohnungen kommen nicht zum Nulltarif. Im Gegenteil: Wohnungsbau ist mit einigem personellen und finanziellen Aufwand verbunden. Dieser Aufwand spielte eine wesentliche Rolle dafür, dass das Modell in der Vergangenheit an Attraktivität verlor. Mittlerweile gibt es jedoch eine große Bandbreite an Kooperationsmodellen zwischen gewerblichen und wohnungswirtschaftlichen Akteuren, die es beiden Seiten ermöglicht, sich auf ihr Kerngeschäft zu konzentrieren.

Insbesondere die Kooperation mit etablierten Akteuren der Wohnungswirtschaft ist dabei ein erfolgsversprechender Ansatz, wie die Mitarbeiterwohnungen des A-Rosa Hotels auf Sylt veranschaulichen. Das Hotel wollte seinen Betriebsstandort erweitern. Die Gemeinde knüpfte die Genehmigung jedoch an den Bau neuer Mietwohnungen für die Beschäftigten. Daraufhin wandte sich das Unternehmen an die Wohnungsbaugenossenschaft Gewoba Nord und vereinbarte mit dieser den Bau von 100 Wohnungen durch die Genossenschaft. Nach der Fertigstellung kümmert sich die Gewoba Nord auch um die Bewirtschaftung der Bestände und vermietet die Wohnungen en-bloc an das Hotel. Auf diese Weise kann das Hotel den Ansprüchen der Gemeinde Genüge tun, einen Beitrag zur Entlastung der angespannten Wohnungsmarktsituation auf der friesischen Insel leisten und seinen Angestellten schließlich Wohnungen mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 6 Euro/m² zur Verfügung stellen.

Im sächsischen Lauta findet eine ähnliche Kooperation statt: Hier stellte die Lebensräume-Genossenschaft Mitte August dieses Jahres möblierte Wohnungen für 21 Beschäftigte der Accumotive GmbH fertig. Die Genossenschaft bietet dem Unternehmen dabei eine Vielzahl von Leistungen: Von der Bewirtschaftung der Bestände bis zur Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern ist gesorgt. Die Wohneinheiten werden an den Batteriehersteller vermietet, der sie seinen Mitarbeitern je nach Bedarf zur Verfügung stellt. Somit kann das Unternehmen die akute Nachfrage nach Wohnraum, auch ausgelöst durch das eigene Wachstum, befriedigen ohne selbst in den aufwendigen Wohnungsbau zu investieren. Die Genossenschaft hingegen profitiert durch eine hohe Auslastung ihrer Wohnungsbestände und freut sich über den zuverlässigen Mieter.

Über einen anderen Ansatz wird derzeit in der Kurstadt Bad Neuenahr (Rheinland-Pfalz) nachgedacht. Auf dem angespannten Wohnungsmarkt gestaltet sich die Suche nach einer Wohnung insbesondere für Auszubildende und junge Familien schwierig. Dies stellt für Unternehmen inzwischen ein zunehmendes Problem bei der Akquise neuer Fachkräfte dar. Viele Betriebe in der prosperierenden Region äußerten daher den Bedarf an adäquatem, bezahlbarem Wohnraum für ihre Angestellten. Um Bad Neuenahr als attraktiven Arbeitsstandort zu profilieren, denken Unternehmen und Politik derzeit über einen neuen Plan nach: Mehrere Unternehmen sollen sich unter dem Dach einer eigenen Wohnungsgenossenschaft zusammenschließen. Diese Genossenschaft soll sich dann um den Bau und die Bewirtschaftung von rund 100 Wohnungen kümmern, welche anschließend bevorzugt an die Mitarbeiter der beteiligten Unternehmen vergeben werden. Die Kommune möchte das Vorhaben durch die Bereitstellung von günstigem Bauland unterstützen. Erste Gespräche zwischen Bürgermeister und verschiedenen  interessierten Firmen laufen bereits.

Kommunen als Nutznießer

Die Beispiele zeigen: Neben Arbeitgebern und Beschäftigten profitieren auch Kommunen von dem Trend zum Mitarbeiterwohnen. In vielen Regionen sind die Wohnungsmärkte angespannt. Die Unternehmen sorgen aber nicht nur für zusätzlichen Wohnungsbau. Mit den gewerblichen Unternehmen kehrt auch ein Anbieter auf den Wohnungsmarkt zurück, der nicht primär renditeorientiert agiert. Mitarbeiterwohnungen werden in der Regel kostendeckend bewirtschaftet, das Mietniveau orientiert sich dabei an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Für die Unternehmen zählt dabei nicht die Maximierung des wohnungswirtschaftlichen Gewinns. Vielmehr stellt die Akquise der Mitarbeiter selbst die Rendite dar. Darüber hinaus können Unternehmen mitunter zusätzliche Flächen aus ihrem Portfolio für den Wohnungsbau aktivieren. So kann der  Mitarbeiterwohnungsbau im Kontext angespannter Wohnungsmärkte einen Beitrag zur Entspannung geben, da zusätzliche, bedarfsgerechte Wohnungsangebote entstehen.

Weichen stellen

Was können kommunale Akteure tun, um den Mitarbeiterwohnungsbau voranzutreiben? Zunächst geht es darum, das Potenzial des Mitarbeiterwohnungsbaus zu erkennen und in den Unternehmen zu aktivieren. Dies stellt vor allem eine kommunikative Herausforderung dar. Häufig fehlt es in den gewerblichen Unternehmen schlichtweg an den nötigen Ideen, an konkretem Wissen und auch an Mut, wodurch ein eigenes Engagement verhindert wird. Kommunen können daher proaktiv auf potenzielle Bauherren zugehen und sie über Vorteile und Möglichkeiten des Mitarbeiterwohnens informieren. Dabei kann  es hilfreich sein, auf die vielfältigen Kooperationsmöglichkeiten hinzuweisen, die ein niedrigschwelliges Engagement im Bereich des Mitarbeiterwohnens ermöglichen.

Vor allem industriell geprägte Unternehmen verfügen mitunter über Ausgleichs- und Reserveflächen, die nicht mehr für den engeren Betriebszweck benötigt werden und damit grundsätzlich für eine Wohnbebauung infrage kommen. Allerdings verhindern hier teilweise die Vorgaben der Bauleitplanung den dringend benötigten Wohnungsbau. Über eine konstruktive und vertrauensvolle Zusammenarbeit können sich dabei jedoch mitunter Spielräume für entsprechende Änderungen ergeben und beschleunigte Verfahren im Dialog mit der örtlichen Verwaltung und Politik realisiert werden.

Darüber hinaus können Kommunen auch selbst mit gutem Beispiel vorangehen. Viele Städte und Gemeinden haben mit dem Mangel an qualifiziertem Personal in den verschiedenen Einrichtungen der Verwaltung sowie der sozialen und technischen Infrastruktur zu kämpfen. In der Zusammenarbeit mit (kommunalen) Wohnungsunternehmen können Kommunen daher einen eigenen Beitrag zur Entlastung angespannter Wohnungsmärkte leisten. Und da öffentliche Verkehrsbetriebe und Stadtwerke teilweise noch über eigene Flächenreserven verfügen, ist ein wesentliches Hindernis beim Bau eigener Wohnungen bereits genommen.

Quellen

[1] Sachse, Carola, 1994: Werkswohnungsbau und betriebsinterne Arbeitsmarktpolitik in Deutschland von 1880 – 1945. Arbeitspapiere aus den Arbeitskreis Sozialwissenschaftliche Arbeitsmarktforschung. Gelsenkirchen.
[2] RegioKontext, 2016: „Wirtschaft macht Wohnen“. Mitarbeiterwohnen: Aktuelle Herangehensweisen und modellhafte Lösungen. Berlin.
[3] Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung, 2018: Zahl der Privathaushalte und durchschnittliche Haushaltsgröße in Deutschland, 1871 bis 2016. Zuletzt abgerufen am 4. 10. 2018 unter tinyurl.com/yakk7px9
[4] DESTATIS, 2017: Bauen und Wohnen. Baugenehmigungen/Baufertigstellungen, Lange Reihen z. T. ab 1949. Wiesbaden.[5] RegioKontext, 2018: Mitarbeiterwohnen. Mehr als Instrument aktiver Personalpolitik. Berlin.

Die Autoren

Paul Strobel & Simon Wieland (RegioKontext Berlin)
RegioKontext forscht seit über 15 Jahren zu Fragen von Wohnungsmarkt, Wohnungspolitik und Wohnraumförderung. Seit 2012 berät das Unternehmen Verbände, Unternehmen und Kommunen zu Fragen rund um das neue Mitarbeiterwohnen.

www.mitarbeiterwohnen.de